你的房子是怎么被開(kāi)發(fā)商定價(jià)的？

    今天為大家總結(jié)一下，房地產(chǎn)商究竟是怎么給房子定價(jià)的？什么時(shí)侯買(mǎi)什么樣的房子最省錢(qián)？

    樓層

　　這點(diǎn)大家肯定都知道，不一樣的樓層，價(jià)格也自然不同。對(duì)于現(xiàn)在的高層建筑來(lái)說(shuō)，樓層不但決定上下樓是否方便，同時(shí)還決定采光效果和時(shí)長(zhǎng)以及通風(fēng)的效果如何。所以我們?cè)谫I(mǎi)房子的時(shí)候，一定要問(wèn)清楚置業(yè)顧問(wèn)樓距、采光時(shí)長(zhǎng)和大概的采光面積。

　　除了采光外，樓層還和視界有關(guān)。尤其是當(dāng)某個(gè)樓盤(pán)具有濱水、濱海等因素時(shí)，這一定會(huì)成為商家的一個(gè)炒作點(diǎn)。當(dāng)具備這些因素的時(shí)候，樓層越高，自然房?jī)r(jià)也會(huì)越貴。但這并不意味著最高的樓層一定是最貴的，這是因?yàn)樽罡叩哪菍颖M管采光和觀(guān)景都是最好的，但是可能會(huì)出現(xiàn)雨天漏水、冬天散熱、夏天高溫的尷尬現(xiàn)象，所以最高層的房?jī)r(jià)其實(shí)一般是低于中間樓層的。因此樓層而影響的價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)從一層向高層遞增的趨勢(shì)，然后在次最高層左右會(huì)達(dá)到一個(gè)頂點(diǎn)，再繼續(xù)下滑直到最高層。

　　此外，樓層的數(shù)字是很多人在買(mǎi)房時(shí)經(jīng)常要考慮的，有人覺(jué)得一樓接地氣，就喜歡一樓。有人覺(jué)得14樓數(shù)字不吉利，也有人帶“8”的不好， 還有人認(rèn)為單層好雙層不好。這些說(shuō)法眾說(shuō)紛紜，很難有一個(gè)統(tǒng)一的說(shuō)法。但在有些地區(qū)有一個(gè)統(tǒng)一的說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能就會(huì)把某層樓統(tǒng)一留到最后低價(jià)賣(mài)。

    朝向

　　和樓層一樣，朝向也會(huì)影響到采光通風(fēng)的問(wèn)題。從采光上來(lái)說(shuō)，同一個(gè)樓層，朝南的房間可能會(huì)常年陽(yáng)光明媚，備受太陽(yáng)恩寵，朝北的那個(gè)戶(hù)型可能就會(huì)長(zhǎng)期陰陰沉沉。但是同樣朝北，東西戶(hù)型通常比中間戶(hù)型的光照更加溫和，可謂雨露均沾。所以中間朝南戶(hù)型的房?jī)r(jià)往往大于東西戶(hù)型，東西戶(hù)型朝陽(yáng)的一面又大于朝北的一面。

　　對(duì)于通風(fēng)效果來(lái)講，戶(hù)型朝向的決定性可能遠(yuǎn)大于樓層影響，比如假如你的戶(hù)型正好是西北朝向，冬天的西北風(fēng)可能會(huì)瘋狂的敲打你的窗戶(hù)……

    位置

　　這個(gè)位置并不是說(shuō)小區(qū)在整個(gè)城區(qū)所處的位置，而是說(shuō)你的目標(biāo)戶(hù)型在小區(qū)的位置，如果它鄰街而樓層較低，很可能在晚上會(huì)被噪音困擾；如果它鄰水、鄰湖，價(jià)格自然會(huì)高；如果它距離小區(qū)出口過(guò)遠(yuǎn)……可能你的開(kāi)發(fā)商承諾小區(qū)距離地鐵站五分鐘兌現(xiàn)了，而你走到小區(qū)門(mén)口卻要十分鐘……

    時(shí)間

　　很多人都會(huì)郁悶，為什么我看中了一套房子，過(guò)了幾天價(jià)格就變了，可能是高了，也可能是降了。這種忽高忽低的價(jià)格變化，讓很多買(mǎi)房業(yè)主摸不到頭腦，猶猶豫豫不知何時(shí)買(mǎi)入才合適。

　　這點(diǎn)確實(shí)是最令人困惑的，它不像樓層、朝向等因素那么直觀(guān)，往往和樓盤(pán)的銷(xiāo)售計(jì)劃有關(guān)。每個(gè)房地產(chǎn)商在不同的階段都會(huì)有不同的銷(xiāo)售計(jì)劃，這些銷(xiāo)售計(jì)劃下發(fā)到每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)手里，就變成了不同階段的業(yè)績(jī)考核?？赡茉诳己顺跗?，房?jī)r(jià)會(huì)稍微高一點(diǎn)，在接近考核末期或者是需要沖業(yè)績(jī)的時(shí)間點(diǎn)，房?jī)r(jià)可能就會(huì)因此降低來(lái)促成成交量。也有的時(shí)候，房地產(chǎn)商需要資金流快速流動(dòng)，那么房?jī)r(jià)就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)降低，相反，如果這個(gè)房地產(chǎn)商資金流周轉(zhuǎn)正常，不差錢(qián)，房?jī)r(jià)也可能居高不下。

　　在什么時(shí)間買(mǎi)房最劃算，就需要看買(mǎi)房者的觀(guān)察力是否敏銳，信息是否高效快捷，選準(zhǔn)一個(gè)合適的時(shí)間買(mǎi)入，往往會(huì)帶來(lái)意料不到的效果。

    價(jià)格策略

　　一般沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的買(mǎi)房者常常會(huì)被房地產(chǎn)商或者置業(yè)顧問(wèn)“套路”，這個(gè)“套路”并不是什么惡意的事情，而是普遍存在于各行各業(yè)中。其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，在你買(mǎi)一件衣服時(shí)，你越表現(xiàn)的難以割舍，也越難殺下價(jià)錢(qián)，你越是表現(xiàn)的風(fēng)輕云淡，轉(zhuǎn)身就走，越容易被導(dǎo)購(gòu)員挽留，然后降價(jià)。

　　買(mǎi)房子也是一個(gè)道理，你對(duì)某個(gè)樓層、某個(gè)戶(hù)型越是表現(xiàn)出鐘愛(ài)，主動(dòng)權(quán)越是難以掌握在自己手中。因此，在看房子的時(shí)候最好隱藏一下自己的情緒，但也請(qǐng)注意，千萬(wàn)千萬(wàn)不要到處挑毛病，那樣會(huì)使置業(yè)顧問(wèn)的心情不好，即使他手里有低價(jià)，也不一定會(huì)給你，互相尊重，才能達(dá)成一筆好交易。

    樓王

　　基本上每個(gè)小區(qū)都會(huì)選定一棟樓盤(pán)做樓王，樓王的位置，朝向，景觀(guān)，采光等方面可能都是最好的，價(jià)錢(qián)也自然是最高的。其實(shí)樓王除了上述優(yōu)點(diǎn)以外，它還有一個(gè)難以察覺(jué)但十分重要的作用 ——價(jià)格標(biāo)桿。

　　樓王只有一棟，好的樓層和戶(hù)型更少，他并不見(jiàn)得能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，但是通過(guò)其他樓棟和樓王之間的對(duì)比，卻往往能撬動(dòng)購(gòu)買(mǎi)者的心理杠桿，促成其他樓棟的交易快速達(dá)成。比如和樓王相近的一個(gè)樓棟，可能只是景觀(guān)上稍微差了一點(diǎn)，其他地方幾乎一樣好，價(jià)格卻差出來(lái)了很多，就會(huì)很容易造成一種其他樓棟很劃算的感覺(jué)。

    其實(shí)，很難找到一個(gè)戶(hù)型在各個(gè)方面都百分百完美，每個(gè)人更是有自己的標(biāo)準(zhǔn)，上述許多因素也只能提供一個(gè)參考，在買(mǎi)房子的時(shí)候，更多的還是要看自己的喜歡，畢竟房子最終是自己住的，就像一雙鞋子，別人看好不好沒(méi)用，自己穿在腳上舒服才是最重要的，決不能“削足適履”。