降價聲中“抄底”論再現(xiàn)　樓市各方博弈難休

回首2008年全國樓市，有那么幾個詞總是不能繞開：拐點、低迷、救市、退房、斷供……。

　　2008年進入第四季度，國家高密度出臺與房地產(chǎn)有關(guān)的各項調(diào)控政策，但從效果來看，并沒有起到“促漲”的作用。因受國際金融危機和房地產(chǎn)市場自身發(fā)展規(guī)律的影響，景氣指數(shù)嚴重下降。在開發(fā)商和消費者都處于觀望、膠著狀態(tài)之時，各種論調(diào)充斥耳鼓。其中，“抄底”論再次浮出，不禁讓人疑竇頓生。

　　降、降、降……樓價降聲 聲聲入耳

　　2008年9、10月份，國內(nèi)各大中城市的商品住宅交易沒有出現(xiàn)預料中的“金九銀十”，慘淡收場。從此樓市江河日下，降聲一片。盡管國家出臺政策“救市”，也只算是“寒冬”中偶現(xiàn)的“小陽春”。

　　據(jù)相關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)，1月至11月，作為全國樓市風向標的深圳，商品住宅累計成交均價為每平方米12998元，相比2007年動輒每平方米1.5萬元、1.6萬元的月度均價而言，下降了很大幅度，特別是關(guān)外部分片區(qū)的價格已下降50%以上。

　　根顯示，深圳住宅價格指數(shù)從年初的2308點一路下滑至11月的2248點，下降了60點，跌幅為2.60%，與上年同期相比下跌58點，跌幅為2.51%。

　　而根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，12月22日至28日一周內(nèi)，上海的商品房成交面積為44.3萬平方米，環(huán)比上周增幅18.6%；但成交均價為每平方米1.14萬元，環(huán)比上周繼續(xù)回落，下跌5.2%。

　　北京方面，由于限價房的集中成交，以及部分新開盤推行的低價入市策略，使得北京商品住宅每周價格指數(shù)繼續(xù)延續(xù)回落，環(huán)比下跌都在兩位數(shù)。

　　據(jù)聯(lián)合地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，作為二線城市的排頭兵，天津在2008年的最后一周，市內(nèi)六區(qū)成交商品住宅4.08萬平方米，較上周漲幅達59.7%。成交均價則再創(chuàng)新低，每平方米跌破萬元，均價為9027元，降幅為6%。

　　石家莊市民小鞏情緒沮喪，她說：“2007年我買的4000元一平方米的期房，房還沒交鑰匙，眼下已經(jīng)落到3000元以下了。”

　　分析師田靜認為，從各地房價的圖表上看，折線平穩(wěn)向下，但只能說明總體和平均狀態(tài)，具體到每個地段要具體分析。像北京的四環(huán)以內(nèi)、天津的市內(nèi)六區(qū)等中心地段房價還是能挺得住，降幅最大的一般地處遠郊區(qū)縣。

　　房價何時探底沖擊購房者心理底線

　　12月29日，中觀經(jīng)濟調(diào)查公司發(fā)布2008年最受關(guān)注的十大熱點問題調(diào)查結(jié)果，居民關(guān)注熱點集中在房價、醫(yī)療費用、物價水平等。其中，房價以57.6%的百分比高居榜首。

　　那么，2009年的房價會不會保持2008年四季度以來的慣性并延續(xù)下去呢？房價何時探底，始終沖擊著處于持幣觀望情緒中的購房者的心理底線。

　　蘭德咨詢公司總裁宋延慶(宋延慶博客,宋延慶新聞,宋延慶說吧)撰文指出，為什么過去持續(xù)打壓房價而房價還是快速上漲，現(xiàn)在全力救市而價量還在下跌，都是消費預期的影響使然。無論是過去幾年的供需兩旺，還是現(xiàn)在的供大于求，都只是表象。潛在需求量始終沒有改變，市場供應量也沒有大幅度增長，改變的只是消費預期。“買漲不買落”的消費心理預期使得目前的實際購買量大幅下降，而市場供應量卻還在增加。

　　種種跡象表明，保障性住房大量入市、商品房供大于求并且空置量將增加、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，成為影響2009年房價回升的三個重要因素。

　　資料顯示，國家僅在2008年對社會保障房的投入就達400億元，年底前完成保障性住房建設32萬套。為刺激內(nèi)需，從2009年開始，將分三年投入9000億元，平均每年新增130萬套經(jīng)濟適用房。大量保障性住房的入市，將對商品住宅形成“面對面”的擠壓。

　　華遠集團總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)也在不同場合表示，他估計到2009年，國內(nèi)的商品房空置量會超過4億平方米。消化這些數(shù)目龐大的“鋼筋混凝土”，需要一定的周期。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金鏈斷掉就沒辦法存活。開發(fā)商為了接續(xù)資金鏈，降低房價保本或者微利，成為他們最直接有效的選擇。

　　天津中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛說，目前，商品住宅的價格處于深度下探的過程。開發(fā)商不降價、不開盤，而購房者則處于等待觀望中，雙方的這種博弈態(tài)勢在2009年2月以后將會凸顯。

　　研究院華北分院的分析師田靜則認為，目前不是房地產(chǎn)市場的問題，而是整個經(jīng)濟運行狀況的問題。受此影響，樓市回暖最快也得到2009年底、2010年初。對于有改善型需求的消費者來說，可以改變或者調(diào)整投資置業(yè)計劃，但對于剛性需求的購房者則不會等到“探底時刻”。

　　打算2009年國慶節(jié)結(jié)婚的天津市民吳向南告訴記者，最晚到2009年“五一節(jié)”，如果房價還是“光聽樓梯響，不見人下來”，也不能再等了，不管啥價都得買，還得是現(xiàn)房，要給房屋裝修和籌備婚禮留著時間。

　　業(yè)內(nèi)人士：慎言抄底

　　市場經(jīng)濟就是這樣，有看跌的，必然就有看漲的，否則交易根本無法完成。近來，一些房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站開始啟動“樓市抄底行動”，購房者主要來自資金密集或者能源富集的地區(qū)，如浙江溫州、山西大同、內(nèi)蒙古鄂爾多斯等地。

　　日前，在一家網(wǎng)站的策劃組織下，來自內(nèi)蒙古鄂爾多斯的購房團乘專機“空降”北京樓市，據(jù)說短時間內(nèi)達成意向幾億元。其中一名購房團成員出言謹慎：“我們不是什么‘抄底團’，只是‘調(diào)查團’，只是聽說房價降了，所以來看看。”

　　近來樓市利好政策迭出，開發(fā)商加大促銷力度，以及近來不斷有消費者頻頻交易的消息，這些是否意味著購房人可以出手抄底了呢？

　　田靜明確否認這種論調(diào)：“抄底？抄什么底？誰也抄不了底。目前樓市正處于供大于求的局面，但未來市場預期不清楚，價格走勢仍十分不明朗，應該還沒有到價格底端的時候。”

　　高飛也認為，當前不應該存在抄底的說法。國家的政策連續(xù)出臺，但地方政府的具體辦法和各金融機構(gòu)的實施細則還沒有到位，2009年上半年還是調(diào)整期和適應期，不會有大起大落。

　　家住天津市南開區(qū)的白志祥的說法最能代表普通百姓的想法：如果不著急住，還是再等等看吧。