物價局放行萬科降價門房企重拾樓盤定價權(quán)

從“一房一價”嚴格管制到放開企業(yè)自主定價權(quán)，南京市政府部門在房價問題上的180度大轉(zhuǎn)彎，不僅是2008年樓市劇烈跌宕所使然，亦是當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)市場監(jiān)管思路的認知歷程。對于房價——這個被“負”予了社會、經(jīng)濟多重壓力的指標，政府應(yīng)該如何作為，南京的此番政策變局或有鏡鑒意義。

2008年的最后一天，南京河西樓盤金馬酈城銷售總監(jiān)闞霖正在重新制定2009年的定價計劃。就在3天前，江蘇省物價局公布了一項重要新政：“暫停對普通商品住房進行核價，企業(yè)有權(quán)重新自主定價”。

在闞霖看來，這條新政好比“遲來的關(guān)懷”，對于經(jīng)歷了18個月“一房一價”的南京開發(fā)商而言是最大的“松綁”。“但是現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)變，正是南京樓市低迷過冬的時候，即使開發(fā)商有自主定價的權(quán)利，也只有降價打折的份。”闞霖無不遺憾。

房企重拾定價權(quán)

12月28日，江蘇省物價局公布了貫徹落實省政府《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》的通知，大幅度對房價監(jiān)管“松綁”。通知顯示：“從2009年1月1日起，江蘇省各級價格主管部門將暫停對普通商品住房銷售前的價格審批，將定價權(quán)‘下放’給企業(yè)。”

“在當前的經(jīng)濟形勢下，取消執(zhí)行普通商品房的核價制度，是為了讓商品房的價格更靈敏地反映市場變化，拉動內(nèi)需，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。”江蘇省物價局副局長孔祥平對記者表示。

這項新政同時規(guī)定，過去曾經(jīng)核過價但尚未銷售的普通住宅，“企業(yè)也有權(quán)重新自主定價”。

據(jù)了解，目前南京的樓盤大多存在部分樓棟已經(jīng)通過政府核價的情況。江蘇省物價局服務(wù)價格處一位工作人員表示：“這條內(nèi)容正是為防止同一樓盤內(nèi)，部分已核價的房子與沒核過價的房子價格相差太大而引發(fā)矛盾。”

在蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅看來，“江蘇省物價局的這番表態(tài)是給一些樓盤低于此前核價搞促銷‘放行’，比如南京萬科的‘價格門’事件”。

與此同時，南京市也出臺了后續(xù)的救市細則，不僅將高檔房的繳納契稅標準從4%降到3%，還給予房產(chǎn)總價1%的政府補貼。此時，在南京無論是購買普通住宅還是高檔住宅，都可享受到政府的購房補貼和契稅優(yōu)惠。

“從曾經(jīng)堪稱最‘計劃經(jīng)濟’的‘一房一價’，到現(xiàn)在如此寬松的救市政策，南京市政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管態(tài)度可謂是180度的大轉(zhuǎn)彎。”一位當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士如此評價。

最“計劃”的房價管制

南京“一房一價”政策肇始于當時一個“震動全國”的提價事件。2007年4月，位于南京江寧區(qū)的樓盤——“左鄰右里”開盤銷售，開發(fā)商面對火爆的銷售場面任意提價，創(chuàng)造了2小時每平方米房價暴漲1200元的“奇跡”。

“2007年前后，南京個別地區(qū)的房價變動頻繁，上升幅度過大，‘一房一價’正是針對這些問題而出臺的。”南京市物價局副局長王秀洲回憶道。2007年上半年，南京房價月度同比增幅一度高達11.5%，并多次登上全國樓市上漲排行榜的前列，民間要求政府控制房價的呼聲愈發(fā)高漲。

2007年5月，江蘇省物價局出臺《進一步加強和完善商品住房價格管理意見的實施意見》，當月南京便跟進出臺“一房一價”新政，規(guī)定“普通商品住宅的凈利潤率為8%”。

“一房一價”博得了南京市民的好評，但也引發(fā)了全國范圍內(nèi)的爭議，其焦點在于“政府能否直接干預(yù)市場”。2007年6月，華遠集團總裁任志強兩度在博客上撰文抨擊該政策，稱其“違背了市場規(guī)律”。

然而，南京市政府態(tài)度強硬，多次公開宣布將嚴格執(zhí)行“一房一價”核價制度。自2007年8月起，不少房企在內(nèi)部增設(shè)了一個職位——“物價專員”，專門與南京物價部門就房價成本核定進行“討價還價”。

事實上，“一房一價”的實施過程也并非一帆風順，開發(fā)商想盡辦法對其進行“軟抵抗”。經(jīng)過最初的“捂盤惜售”之后，許多開發(fā)商打起了精裝修的“算盤”，甚至捆綁高價車位出售房源。例如，南京長江路的一家樓盤便曾要求購房必須購買20萬元的車庫。

“由于精裝修不需要經(jīng)過物價審核，開發(fā)商可以從中補回‘損失’。當時，南京幾乎所有的樓盤都選擇這個辦法，一時間‘滿城盡是精裝修’。”闞霖說。

“開發(fā)商目的是為了從精裝修部分賺取利潤，因此許多裝修物品與原先承諾的價值不符，這也埋下了諸多隱患，后期樓盤交付時糾紛不斷。”南京工業(yè)大學天誠房地產(chǎn)研究所副所長吳翔華說。

據(jù)記者了解，南京物價部門曾計劃對南京“精裝修房”也進行價格審核，甚至《南京精裝房價格監(jiān)控》的草案已經(jīng)出爐，但還未來得及正式實施，政策環(huán)境已經(jīng)改變，“一房一價”被“意外”取消。

樓市御寒方？

2008年3月，南京樓市行情逐漸轉(zhuǎn)向低迷，新房成交量猛跌。為了刺激銷售，開發(fā)商逐漸下調(diào)房價，不再奢望超過“基準價”銷售。“在南京樓市接連探底的情況下，‘一房一價’已經(jīng)沒有實際作用，反而會限制開發(fā)商應(yīng)對市場、調(diào)整銷售策略的空間。”吳翔華說。

而在8月底，南京萬科“價格門”事件爆發(fā)，再次將“一房一價”政策推向風口浪尖。此后的12月10日，原南京市江寧區(qū)房產(chǎn)局局長周久耕發(fā)表“開發(fā)商降價虧本賣房要受處罰”的言論，“政府是否應(yīng)該干預(yù)市場房價”再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點。

2008年9月27日，南京市政府放出將取消“一房一價”政策的消息。王秀洲表示：“政策是在不斷變化發(fā)展的。‘一房一價’已經(jīng)不適合當前南京樓市的現(xiàn)狀，因此將被取消。”盡管爭議不斷，王秀洲仍然對“一房一價”有積極的評價：“‘一房一價’出臺后，南京房價總體而言沒有出現(xiàn)大起大落。”

“‘一房一價’政策雖然取消，但南京仍然將對房地產(chǎn)市場價格秩序嚴格管理，繼續(xù)執(zhí)行明碼標價的制度，遏制開發(fā)企業(yè)非理性定價。”王秀洲對記者補充道。

贊同王秀洲觀點的人士并不少，宋堅便是其中之一。宋認為，“一房一價”最大的作用是在南京房價進入上行通道之時穩(wěn)定了房價。他甚至認為：“‘一房一價’是個有效的行政手段，最好只是暫停而不是取消。”

然而，吳翔華卻有著不同的觀點。“江蘇下放企業(yè)核價權(quán)是對‘一房一價’政策的糾錯行為。除非房地產(chǎn)企業(yè)定價違反《價格法》，否則政府不該直接干預(yù)市場。”

吳翔華指出，“一房一價”政策讓開發(fā)商在行情旺季失去了應(yīng)得的利潤，錯過了出貨機會，也導(dǎo)致今年南京樓市行情積弱難返。

“政府出臺政策時要考慮到不可避免的‘負作用’，否則政策的成本過大，且全部由納稅人和消費者承擔，這樣有失公平。”吳翔華說。