中國房地產業(yè)也上演"維穩(wěn)" 復雜微妙的降價號

12月24日，國家發(fā)改委副主任張茅向全國人大常委會報告時，在肯定高房價應“適度回調”的同時，又提到要“避免房價大幅下跌”?？傊?，要維持穩(wěn)定。而在目前的市場行情下，開發(fā)商對這樣的政策信號也莫衷一是。有的人已經降無可降，只能坐以待斃。有的還在穩(wěn)坐釣魚臺。

周久耕突然成了全國名人。

12月9日，南京市江寧區(qū)房產局局長周久耕例行地通報2008年1—11月江寧樓市的運行情況時說：“對于開發(fā)商低于成本價銷售樓盤，下一步將和物價部門一起對其進行查處，以防止爛尾樓的出現(xiàn)。”周久耕此言被媒體簡化為：“開發(fā)商降價也要查處。”

輿論大嘩下，周久耕名聲大震，連帶他抽的煙和戴的表。

就在這當口，12月21日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，提出“房地產開發(fā)企業(yè)要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售”。業(yè)內將此話解讀為：“國務院吹響了樓市降價號。”

不過，12月24日，國家發(fā)改委副主任張茅向全國人大常委會報告時，在肯定高房價應“適度回調”的同時，又提到要“避免房價大幅下跌”。

降，還是不降？聽著有些復雜和微妙的號聲，開發(fā)商當如何自處？

“降”的和“不降”的

“年底我們沒有大規(guī)模的降價促銷計劃，因為公司目前資金狀況正常。”12月24日，金地集團總裁張華綱對本報記者說。作為項目分布于多個城市的上市公司，金地集團(600383.SH)擺出了“資金渠道通暢，不打算降價”的姿態(tài)。

也有認為“降了也沒用”而不打算降的。內蒙古呼和浩特市一家不愿具名的開發(fā)商說，呼和浩特每年房地產市場消化量維持在100萬平方米左右，而今年的竣工量已經達到260萬平方米，空置率超過60%。

這位開發(fā)商開發(fā)的房子現(xiàn)在每月銷售約6套，售價4300元/平方米，“這已經是接近成本價了，”按他的說法，各種成本累計下來超過3900元/平方米。加上剛開盤時以3550元/平方米賣的特價房，按現(xiàn)價賣掉所有房子，也僅能保證項目不虧本。“這種情況下還是空置的話，即使降價也不會有人買的。”

因此，他打算“先撐著，到明年4月份看看情況再作打算”。

作出相反選擇的開發(fā)商當然也不少。

在北京，眼下看上去成交最為活躍的是三個樓盤——遠洋地產(03377.HK)的遠洋·沁山水，首開股份(600376.SH)的首城國際中心，某區(qū)域性開發(fā)商的“悅溪公寓”項目。

三者的相同之處是均采取低于區(qū)域樓盤的價格開盤。一些購房者為了買到首城國際開盤價10800元/平方米的房子，連夜排隊取號，有人甚至花了15000元買了一個房號。

“這個盤完全是按照市場化策略進行定價，開盤價格已經低于成本價。”首城國際銷售代理商思源經紀董事長陶紅說。

12月20日開盤的遠洋·沁山水二期，據稱認購額已超過8億元。遠洋地產有關負責人承認暢銷的主要原因就是低價。11月15日那天，此項目銷售每平方米的價格是1.1萬元，比預計開盤的1.3-1.4萬元每平方米降低，也低于此前幾個月附近新盤1.7萬元/平方米的價格。

“眼下國內外經濟形勢都不樂觀，不動產的投資需求和改善性需求已經基本停滯了，剩下的只有剛性需求。”遠洋地產市場部總經理肖勁說，“正是基于這個判斷，我們才把營銷策略定位于滿足剛性需求上。除了價格的優(yōu)惠外，景觀、材料、配套等等都應該為這些剛性需求服務。”

多數降價樓盤的背景是，一方面開發(fā)商有資金壓力；另一方面，開發(fā)商對今后的市場預期不明確，期望迅速回籠資金。特別是年關將近，不少公司都要做低迷中的最后沖刺。

一位不愿具名的開發(fā)商所在的集團上周專門召開了會議部署年底最后的沖刺，老總親自主持。“我估計其他公司也是這樣，任何促銷都離不開給客戶的優(yōu)惠。元旦、春節(jié)前會有一輪營銷攻勢，大家都在焦慮中困獸猶斗，做最后一搏。除了性價比，還有什么能說服客戶呢？”

　“合理價格”玄機

降價后的遭遇，北京和南京的情況也都不一樣。

“對于惡意降價銷售，而這個價格又是低于成本價格的開發(fā)商，仍要進行嚴格監(jiān)管。”12月24日，江寧區(qū)房產局副局長王偉軍重申。

而在北京，受訪的各家采取了降價策略的開發(fā)商都表示，在銷售策略實行過程中，并未受到任何形式的政府干預，即便是“身份特殊”的首城國際中心。

“公司在考慮定價時，是會衡量項目的總體收益的。”悅溪項目負責人說，盡管有部分戶型低于成本價出售，但對有些朝向較好、位置較好的戶型又制定了相對高的價格，“我們從一開始就打算將價格定的合理些，擠出所有的泡沫和水份。”

“南京的情況的確有些特殊。”張華綱說，金地在全國10個主要城市的項目，均未遇到政府的價格干預，而是按市場化操作。

另一位不愿具名的開發(fā)商認為，目前大多數地方的政府并不直接干預房價，是因為政府明白降價并未跌到開發(fā)商的成本底線，即使降價，對項目盈利也還是安全的。

而在全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會會長聶梅生看來，這兩種情況并不矛盾。

聶梅生分析，在目前的狀況下，開發(fā)商對高利潤率的幻想已經不切實際。有些全國性的企業(yè)在一個區(qū)域降價，快速回籠資金后，在其他區(qū)域實現(xiàn)利潤。拿地成本比較低、全國性資質較好的開發(fā)商，他們的降價行為并不會給市場帶來傷害。最應該擔心的是，惡意降價導致的企業(yè)資不抵債，最終致使大面積爛尾現(xiàn)象發(fā)生。“1993年房地產泡沫時，一批瀕臨破產的開發(fā)商就曾經在倒閉前瘋狂低價甩賣。”

　復雜微妙的號聲

如何理解國務院意見中的“合理的價格”？張華綱的解讀是：政府的主觀意愿更希望樓價穩(wěn)定，但是也不能干涉市場，也沒有權力干涉市場，政府維護市場秩序，可以通過管理土地出讓的數量和節(jié)奏，以及調整金融杠桿的作用，調整市場預期等。政府部門可能認為現(xiàn)在樓價不低，希望房價隨行就市，遵循市場規(guī)律，低一點市場接受度會提高。

“這里的潛臺詞是政府不會救開發(fā)商，現(xiàn)在倒閉的開發(fā)商的數量還并不多。”張華綱說。

“在接觸中感覺政府傳遞出來的信息還是兩個字——維穩(wěn)。”一位不愿具名的開發(fā)商總結說，當然最重要的是住房消費信心的恢復，成交量的回升，地方政府還是希望開發(fā)商能賺錢，這樣也能實現(xiàn)對相關利益攸關方的承諾。畢竟，房價如果大幅下降，將影響一批有房人的利益，傷害城市對外招商引資的吸引力，而且當前土地出讓金是大多數城市基礎設施建設費用的重要來源。

另外，銀行對項目利潤看得非常重。如果銀行讓開發(fā)商降價，那一定是因為銀行認為房價還未跌破風險底線，所以讓開發(fā)商趕緊把項目賣掉拿錢走人。

“在全國房地產市場觀望氣氛較濃，成交量、銷售額持續(xù)下降的背景下，地方政府首要做的事情是促進市場成交量。”聶梅生說。為了促進交易，各地政府也曾出臺了很多措施，減免部分稅收、放松貸款條件等，西安等城市還提出從財政收入中拿出一部分做購房補貼。