供求出現(xiàn)大逆轉 上海樓市2008年“瘸腿”走路

在2008年上海最后一次房展——第24屆上海房交會上，一位看房者向工作人員提了一個的問題：“你能告訴我樓盤的地價是多少，你們的毛利率是多少嗎？”

這個問題意料之中的被拒絕回答。但其中折射出的消費者心態(tài)，卻令開發(fā)商頗為不安。當消費者越發(fā)理性，開始對房地產業(yè)的暴利刨根問底的時候，8年來各方齊力打造的高房價根基出現(xiàn)了松動跡象。事實上，在經濟下滑和理性消費的雙重影響下，上海樓市2007年供需兩旺的局面已然消失：供應依然充足，但需求卻快速縮水，這迫使上海樓市在2008年，不得不“瘸腿”走路。

逆轉的供求

“供求矛盾加劇”，這個詞在2007年頻頻出現(xiàn)，在2008年也常見到它的身影。只不過，同是一句話，二者含義卻大不相同。

2007年上海樓市的熱度令人窒息，反應在供求比上，中瑞市場研究的數(shù)據顯示全年供求比為0.67：1（約為1：1.49），而在一些月份，供求比甚至達到1：2以上。彼時，供不應求的緊張情緒彌漫市場，刺激了不少消費者搶購。但到了2008年，供求比的數(shù)據出現(xiàn)大逆轉，在三季度達到了1：0.7，在某些月份甚至達到1：0.3，供應遠大于需求。此時，人們討論的話題已經從“沒房賣”轉移到“難賣房”，觀望情緒空前。

在逆轉的供求關系背后，是上海樓市今年成交的極度低迷。2007年，上海商品住宅銷售面積達到3279萬平方米，不僅新盤熱賣，就連存量房都從1000萬平方米以上迅速消化至500萬平方米左右；而2008年，據業(yè)內人士透露，商品房的成交面積約為2000萬平方米，遠遠低于2007年，也跌破了業(yè)內人士心中2200萬平方米的底線。此外，在供應正常增加的背景下，存量房在2008年迅速回升至843萬平方米，預計明年將會再度突破千萬平方米大關。

造成這種逆轉的原因，業(yè)內觀點頗有分歧，但在按房價收入比測算的“泡沫論”上，不少業(yè)內人士還是達成一致。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，按照此前房價收入比測算，上海房價應在2007年的基礎上下調15%左右，但今年以來，即使拿9月均價與去年12月相比，上海房價仍然上漲了13%。這意味著，在9月價格的基礎上，上海房價需要回調20%左右，才會趨于比較合理。而在三季度，雖然上海房價已經開始下調，但從幅度來看，整體仍有10％的跌幅空間。

上海證券房地產分析師沈莉則表示，如果按3.3％的租金收益率計算，上海房價的泡沫大約為30％。如果按房價收入比來算，上海房價的泡沫大約為22％?？紤]到當前上海房價已小幅回落，在人均可支配收入、租金沒有大幅下降的前提下，測算得出的上海房價跌幅約在15％左右。

而某分析人士指出，上海供求比的大起大落，除了自身運行規(guī)律的影響外，投資客在其中也起到了非常重要的作用。在2007年，上海樓市充斥著投資客的身影，不僅出現(xiàn)了炒房團，而且還卷進了許多普通百姓。“這種感覺很像6124點的股市，熙熙攘攘，人來人往，但很多都是些懷揣夢想、想博一把的散戶。”這位分析人士稱。

事實上，在2007年年尾，充斥著“淘金者”的上海樓市已經出現(xiàn)疲態(tài)，供求比的逆轉也恰是在那時出現(xiàn)，導火索便是央行的房貸新政。“新政嚇退了投資客，市場很快就從熱變冷，這恰恰說明2007年的行情其實是不正常的。”該分析人士說。

而逆轉的供求正在逼迫樓市降價。國家發(fā)改委和統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，11月份，上海房價比去年同期出現(xiàn)了0.8%的下降，這也是該指數(shù)自2005年產生以來，上海首次出現(xiàn)同比價格下跌。雖然跌幅不大，但“首跌”的字眼卻意味深長。

誰在猶豫？

缺了需求的上海樓市，猶如瘸了一條腿。但瘸腿前行的上海樓市心中卻有一個大大的問號：需求都去哪兒了？

在第24屆上海房交會上，記者注意到來自江蘇的張先生。盡管衣服普通，其貌不揚，但其在金地集團的展臺上爆出的言語還是令人一驚。張先生向工作人員宣稱，自己手上有一批人要團購，希望得到一個合適的價格。“你的開價太離譜了，我希望得到一個真實的價格。”張先生說。

在工作人員用蔑視的眼光拒絕他后，張先生顯得很激動：“你知道這個樓盤的拿地價是多少嗎？你知道你們的利潤率是多少嗎？你們憑什么賣這么高的價格？如果你不能做主，請讓你們經理來接待。”當?shù)玫竭@位工作人員“我就是負責人”的答復后，張先生冷冷地離開了金地的展臺。而隨后記者從該工作人員的名片上留意到，原來其是中原地產的員工。

“這種中介除了忽悠，還能干嗎。其實大家心里都有譜，拿個20％的利潤就可以了，何必維持個高價讓自己難堪。你別看今天他不降，到了明年，他該降還得降。你看看今天的房展，有多少人來？不靠我們，他們還能靠誰？”在另一個展臺，張先生向記者表示。

張先生的話代表了很多投資客的心態(tài)。這意味著，仰賴投資客支撐高價的上海樓市，正在失去他們的“歡心”。而近期媒體熱炒的溫州炒房團重現(xiàn)上海，最終被證明不過是開發(fā)商的一廂情愿：投資客的確在關注上海，但卻遠未到重出江湖的時刻。對此，愛玩房產投資的趙先生頗為不屑地表示：“專業(yè)投資客都是聰明人，沒有利益，誰會做嫁衣？”

而與張先生不同，在上海某著名地產集團供職的小錢面對開發(fā)商的“橄欖枝”猶豫不決。小錢所在的地產集團由于資金困難，銀行又不肯房貸，于是準備重啟“舊招”：由公司員工以零首付的方式買入公司房產，然后向銀行提出按揭申請，由公司代為還貸，從而達到曲線貸款的目的。在小錢看來，不用付首付就能投資一套房產自然是“天上掉餡餅”的好事，但是其中蘊涵的風險也令他頗為躊躇。“萬一經濟下滑厲害，房價跌了，或者公司最后沒法替我們還貸款，那我豈不是要承擔巨額的負債？”小錢的猶豫，則代表了許多樓市“小散”的心聲。

而如果剔除張先生和小錢等大小投資客，我們又會發(fā)現(xiàn)許多這樣的“剛性需求”：有新近被裁員而中止購房計劃的小秦，有為公司前景擔憂而不再關注樓市的曉敏，有意改善居住條件卻突然遭受減薪而度日如年的阿平……有實力的和沒有實力的“剛需”們，正被經濟下滑的趨勢攪得心亂如麻，對經濟危機的恐慌讓他們眼中的樓市前景“一片黯淡”。用某位基金經理的話來說，就是“肯定是漲不了了，那又何必去關心呢？只管等下跌就是了”。

“現(xiàn)在看來，高價格只不過是當前上海樓市成交低迷的原因之一，現(xiàn)在最困擾市場的，是經濟下滑導致預期都在看空，這就類似于股市，大家預期都要跌，那市場就很難好起來。”針對這些現(xiàn)象，楊紅旭指出。而沈莉則表示，由于人們對未來收入的預期向下，上海樓市可能會呈現(xiàn)陰跌狀態(tài)。

破局有待時日

面對當前上海樓市的困局，上海市政府出臺了“十四條”救市新政，通過減免稅費和提高公積金貸款額度等方式，意圖重燃消費者對樓市的信心。政府的態(tài)度鼓舞了開發(fā)商的信心，也讓很多業(yè)內人士看到了樓市未來回暖的希望。

楊紅旭認為，上海樓市目前正處成交量大幅萎縮，實質性降價剛剛開始，預期將持續(xù)到明年第一季度。至于第四個階段：價格止跌回暖，成交量快速上升，很難預測何時會到來，這跟宏觀經濟的變化有關；如果稍稍考慮到世博因素，則2010年的可能性較大。

而一些業(yè)內人士在接受采訪時謹慎地表示，從目前中央和地方政府的態(tài)度來看，如果持續(xù)性出現(xiàn)刺激房地產政策，上海樓市有可能會在明年下半年回暖。在他們看來，上海樓市和其他城市的樓市不同，地方政府在土地供應上控制較好，而且無論是投資客還是自住客都有較大的潛力需求，只要政府能夠提振消費者信心，上海樓市的反彈會“一觸即發(fā)”。

這種對上海發(fā)展前景的信心也在部分開發(fā)商中表露無遺。某地產企業(yè)董事長日前在年會上稱，上海明年的經濟發(fā)展依然看好，而江浙等地受經濟沖擊而停產或關閉的民營企業(yè)中，不少都在將資金流入上海，這些資金將會成為上海樓市前進的動力。“政府、銀行、開發(fā)商、持有房產者和欲購房者，都不希望房價下跌，房價還會跌下去嗎？”該董事長說。