政策松動(dòng)提升地產(chǎn)股估值 重點(diǎn)配置地產(chǎn)龍頭股

國信證券研究所 方 焱 陳 林

行業(yè)銷量下滑，今年以來，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅呈逐月回落態(tài)勢(shì)。前三季度，全國商品房累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng)9.7%，銷售面積和銷售額則分別同比下降14.9%和15%。前三季度，銷售面積與竣工面積比為1.5，遠(yuǎn)低于去年同期1.94的水平，表明供不應(yīng)求的狀況已有所緩解，商品房空置面積列歷史最高位。

目前行業(yè)形勢(shì)非常嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)2008年銷量下滑34%左右，投資增長(zhǎng)低于20%。2009年房地產(chǎn)投資增速負(fù)增長(zhǎng)5.9%，銷量負(fù)增長(zhǎng)10%左右，新開工面積負(fù)增長(zhǎng)53%，銷售價(jià)格下降5.4%。

經(jīng)濟(jì)下滑不止，政策松動(dòng)不止。房地產(chǎn)增加值占GDP4.5%左右，預(yù)計(jì)未來一年為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還有進(jìn)一步松動(dòng)政策出臺(tái)，如基準(zhǔn)利率下調(diào)，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)減免等措施。松動(dòng)政策短期難有立竿見影的效果，但隨著政策逐步深入，會(huì)逐漸改變?nèi)藗兿M(fèi)預(yù)期。 政策累積效應(yīng)將在2009年下半年顯現(xiàn) 預(yù)計(jì)2009年中期利率可能降至5.5%左右，到時(shí)房貸實(shí)際利率可能在3.7%左右，購房人負(fù)擔(dān)累計(jì)減輕21.66%，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降了21%以上；加上開發(fā)商主動(dòng)調(diào)價(jià)，房地產(chǎn)購買力會(huì)顯著增強(qiáng)。

支持行業(yè)長(zhǎng)期向好的深層因素依然堅(jiān)實(shí)。國際經(jīng)驗(yàn)來看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與日本1960年代至1970年代初非常類似，行業(yè)長(zhǎng)期繁榮毋庸置疑。調(diào)整有利于行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，支持行業(yè)長(zhǎng)期向好的深層因素依然堅(jiān)實(shí)，調(diào)整只是階段性插曲，不能改變行業(yè)整體的發(fā)展方向。

目前主流地產(chǎn)股嚴(yán)重低估。經(jīng)過本輪調(diào)整，目前主流地產(chǎn)股動(dòng)態(tài)估值水平非常低。“保招萬金”和“四小龍”等龍頭股2008年動(dòng)態(tài)PE平均在12倍左右，P/RNVA大多數(shù)在0.7倍下，已經(jīng)充分反映了未來房?jī)r(jià)和銷售的悲觀預(yù)期。

我們的鮮明觀點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)惡化越厲害對(duì)房地產(chǎn)投資越有利，維持行業(yè)“推薦”評(píng)級(jí)。經(jīng)濟(jì)惡化越厲害，針對(duì)房地產(chǎn)的扶持政策就會(huì)不斷出臺(tái)，從而可能會(huì)不斷超出市場(chǎng)的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)投資越有利。

2009年地產(chǎn)股品種配置策略：重點(diǎn)配置一、二線龍頭股，如萬科、華發(fā)股份、福星股份、云南城投等，占地產(chǎn)配置的80%左右，兼顧概念。 理由： 除前幾部分講述的理由外，下面幾個(gè)方面也不應(yīng)忽視： 地產(chǎn)板塊實(shí)際流通量權(quán)重較大。按國信證券行業(yè)分類，目前地產(chǎn)板塊實(shí)際流通量權(quán)重在10.3%，在所有板塊中僅次于金融板塊，超過石化、鋼鐵、公用事業(yè)、交通運(yùn)輸和化工等板塊；基金地產(chǎn)股配置處于低位，或成為市場(chǎng)做多的反向指標(biāo)。前期市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)到行業(yè)增速下降、銷售放緩、房?jī)r(jià)下跌等不利因素，所以，基金紛紛拋售地產(chǎn)股，目前地產(chǎn)股配置少（占凈值的3%左右），一旦政策松動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)業(yè)好于預(yù)期，機(jī)構(gòu)會(huì)增配地產(chǎn)股。 地產(chǎn)股“大小非”減持壓力非常小，流通比例在60%左右，遠(yuǎn)比滬深300板塊20.4%的流通量高。

我們認(rèn)為2009年地產(chǎn)股有整體性機(jī)會(huì)，建議超配地產(chǎn)股，重點(diǎn)配置地產(chǎn)龍頭股，推薦品種：“保招萬金”、云南城投、濱江集團(tuán)、新城B股、中國海外。