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七成城市供地計(jì)劃未完成 國(guó)土部促地方加快節(jié)奏
本報(bào)記者 賈海峰 北京報(bào)道
12月15日,國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于做好2009年報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)。《通知》表示,地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計(jì)劃申報(bào)。
但是,未完成2007年供地計(jì)劃的城市不準(zhǔn)申報(bào)2009年用地計(jì)劃;2008年用地計(jì)劃完成緩慢的城市,減少2009年用地計(jì)劃申報(bào)指標(biāo)。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副工程師鄒曉云表示,國(guó)土部此通知的主要目的,是為了督促地方政府加快供地節(jié)奏,以保證刺激內(nèi)需政策所需要的土地。
由于土地價(jià)格低迷,地方政府紛紛放緩供地節(jié)奏,甚至捂地不賣(mài)。一位接近國(guó)土部的人士向本報(bào)記者透露,今年前10個(gè)月,105個(gè)納入土地監(jiān)測(cè)的主要城市,完成供地計(jì)劃的不到三成。面對(duì)被核減2009年度用地計(jì)劃的危險(xiǎn),全國(guó)主要城市已經(jīng)紛紛在年底加快供地節(jié)奏。
捂地或?qū)е路渴?ldquo;滯脹”
記者從國(guó)土資源部獲悉,雖然“通知”是12月發(fā)出,很多城市此前已經(jīng)被國(guó)土資源部“吹風(fēng)”。
地價(jià)低落是地方政府“捂地”的主要原因。據(jù)全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù),今年第三季度全國(guó)35個(gè)主要城市地價(jià)同比增長(zhǎng)8.98%,環(huán)比僅增長(zhǎng)0.94%,寧波、南昌等城市分別出現(xiàn)1%-3%不同程度的跌幅。而來(lái)自中原地產(chǎn)的一份研究報(bào)告表明,今年1-11月全國(guó)重點(diǎn)城市土地流標(biāo)率達(dá)到了32%,住宅地流標(biāo)達(dá)到了35%,長(zhǎng)春、武漢等城市土地流標(biāo)率甚至達(dá)到了50%以上。
在此情況下,地方政府紛紛暫緩了供地節(jié)奏,或者捂地不賣(mài)。今年前10個(gè)月,全國(guó)35個(gè)主要城市完成供地計(jì)劃的不到30%,在地方政府公布的眾多“救市”政策中,也隨處可見(jiàn)控制供地規(guī)模以刺激房市預(yù)期的政策。
鄒曉云表示,面對(duì)土地市場(chǎng)的冷落,地方政府一般有兩種行為:一是不管地價(jià)如何,都按計(jì)劃將土地掛牌,成交一塊算一塊;二是減少土地出讓宗數(shù)和規(guī)模,控制供地節(jié)奏,以穩(wěn)定土地市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō),財(cái)政實(shí)力雄厚的地方政府才會(huì)選擇第二種做法。
但是,國(guó)土資源部對(duì)這種做法并不認(rèn)可。從今年8月份開(kāi)始,國(guó)土資源部逐漸開(kāi)始采取“打招呼”的方式給捂地、囤地的地方政府談話。
鄒曉云表示,地方政府按計(jì)劃供地,雖然短期內(nèi)地價(jià)會(huì)下降,但是地價(jià)下降到一定程度后,會(huì)引來(lái)土地交易數(shù)量的反彈,這種地價(jià)下降應(yīng)該是一種理性回歸。如果地方政府強(qiáng)制控制供地節(jié)奏,則會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)帶來(lái)系列影響,其結(jié)果很可能是帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯漲。
年底沖刺供地
自國(guó)土資源部“吹風(fēng)”結(jié)束后,從10月下旬開(kāi)始,地方政府供地力度明顯加快。上述中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,今年11月份全國(guó)主要城市推地252幅,是前10月平均水平的2倍,供應(yīng)增加了36%,成交量下降了9%,土地價(jià)格則下降了19%。其中,居住用地表現(xiàn)尤甚,供應(yīng)增加了70%,成交量卻下降了24%。
12月15日,國(guó)土資源部正式下發(fā)“通知”,對(duì)地方政府供地又下了一道催促令。“通知”中指出,各地要在2009年2月28日前上報(bào)2009年用地計(jì)劃。但是2007年用地計(jì)劃沒(méi)有完成的城市原則上不許上報(bào)2009年用地計(jì)劃;2008年用地計(jì)劃完成緩慢的城市,削減2009年用地計(jì)劃規(guī)模。
這就意味著,地方政府要在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)將手中的2007年和2008年用地計(jì)劃完成。雖然土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候是緊俏資源,但是在當(dāng)前市場(chǎng)下,卻成了“賣(mài)地難”。
河北某市國(guó)土局副局長(zhǎng)向記者表示,今年年初該市趁著市場(chǎng)好已經(jīng)賣(mài)出了相當(dāng)于去年一半量的土地,但是從5月份開(kāi)始一直到11月份,全市幾乎沒(méi)有成交一塊居住用地。為了完成供地計(jì)劃,市長(zhǎng)已經(jīng)下令,剩下的土地按照整理平價(jià)出讓?zhuān)?ldquo;不賺錢(qián),只賺個(gè)吆喝”。
中央地方限價(jià)房爭(zhēng)論
盡管很多地方政府加大了供地量,但并沒(méi)有大規(guī)模降地價(jià),由此不但沒(méi)促成土地成交量上升,反而帶來(lái)了地價(jià)將進(jìn)一步下降的預(yù)期,由此造成了土地市場(chǎng)的流標(biāo)事件頻繁發(fā)生。
因此,地方政府在集中供地的同時(shí),也采取了一些其他辦法來(lái)規(guī)避流標(biāo)或地價(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)。例如,長(zhǎng)春推出了土地出讓金可以緩期交付,首期土地款只需要付50%的政策。而北京、上海等地則推出了保障房中配建商品房、降低土地出讓條件的政策來(lái)加快推地。
逆市推地,最容易被開(kāi)發(fā)商們接受的是地理位置好的城市中心地塊,但是國(guó)土資源部要求,2009年供地計(jì)劃中要偏向城鄉(xiāng)結(jié)合部,不能集中在城市中心。這就意味著,2009年供地應(yīng)傾向于保障性用房等民生工程,并且將農(nóng)村土地制度改革和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌作為2009年土地政策的主要內(nèi)容。,國(guó)土資源部明顯不想讓地方政府在2009年重演2007年“土地財(cái)政”下的賣(mài)地?zé)帷?/p>
鄒曉云分析說(shuō),“通知”的出發(fā)點(diǎn)是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),盡快落實(shí)刺激內(nèi)需經(jīng)濟(jì)政策所需要的土地。因此,“通知”中對(duì)中央投資下達(dá)的重大項(xiàng)目用地放寬了條件,但是中央政策是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),而非保地價(jià),因此中央和地方政府在這輪土地集中供應(yīng)中,仍有不同需求。
12月初,國(guó)土資源部已經(jīng)召集了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委等諸多涉及刺激內(nèi)需資金下達(dá)的政府部門(mén),就土地保障國(guó)家刺激內(nèi)需政策做出了陳述。據(jù)悉,未來(lái)3年投資9000億建設(shè)的保障性安居工程用地是城市建設(shè)用地供應(yīng)保障的主要內(nèi)容。
但對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),即使有中央財(cái)政補(bǔ)貼的廉租房建設(shè),也要面臨財(cái)政和信貸的巨大投入,對(duì)于中央財(cái)政不出錢(qián)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房,地方政府更沒(méi)積極性去建設(shè)。“鼓勵(lì)民生用地,而每塊民生用地項(xiàng)目都需要政府大量投錢(qián),能給政府帶來(lái)錢(qián)的商品房用地卻賣(mài)不出去。”上述河北某市國(guó)土局副局長(zhǎng)說(shuō)。近期,河北、遼寧等地紛紛棄建經(jīng)濟(jì)適用房,而限價(jià)房目前僅在北京等一線城市推行,如今也面臨棄建、棄購(gòu)的問(wèn)題。有消息稱(chēng),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)擱置了準(zhǔn)備出臺(tái)限價(jià)房管理辦法的計(jì)劃。
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