上海房展會開發(fā)商各有心思 買賣雙方博弈明顯

房產(chǎn)新政出臺后首次上海大型房展12月14日落下帷幕。作為具有上海樓市風向標作用的房展會，今年的特點是開發(fā)商和購房者之間更多的博弈，以及“只賺人氣難賺銷售量”的現(xiàn)實。

買賣雙方博弈明顯

記者從主辦方了解到，和往年不同，此次展會僅僅統(tǒng)計了人流量的數(shù)據(jù)，而沒有對意向成交金額和數(shù)量進行統(tǒng)計。主辦方表示，4天的房展會，到場參觀人數(shù)為10萬人次。而此前“五一”假日樓市人流量是11萬人次，“十一”是13萬人次。不過，由于此次房展會僅包括一個周末，相對規(guī)模也較小。

雖然說人氣不錯，但是觀望氣氛卻相當濃重。搜房網(wǎng)對現(xiàn)場800多名看房者的隨機調(diào)查顯示，有近九成的人表示，現(xiàn)在不是買房的時機。“和‘十一’展會一樣，本次房展也是購房者聽說房價大跌，希望能夠在展會上尋求便宜的樓盤，但是最終卻失望而歸。”易居中國分析師薛建雄告訴記者。

記者了解到，本次展會共展出150多個樓盤，開發(fā)商高懸打折牌，但參觀者普遍感覺房價還是太貴。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，展會上打折與不打折的樓盤各占50%，綠地東岸漣城打8.5折最低，其余都在9.5折以上，包括萬科新里程等樓盤。

“房子還是那么貴，開發(fā)商降價幅度太小。消費者最終還是承擔不起。”薛建雄分析，從現(xiàn)場調(diào)查來看，大多數(shù)人希望在展會能夠找到市區(qū)總價70萬元以內(nèi)的房子，而參展的多數(shù)是遠郊樓盤。

開發(fā)商各有心思

雖然說近年來房展會大幅提升成交量的功能已弱化，但對于各懷心思的諸多開發(fā)商而言，房展會并非沒有效果。

“對于郊區(qū)、特別是那些新興的大型樓盤來說，開發(fā)商需要憑借這樣的展會向購房者推薦他們的項目。”薛建雄告訴記者，另一方面，“雖然基本上也就是賺個人氣，但為開發(fā)商積累意向客戶，對下一步營銷會有所幫助。”

事實上，展會上最大的贏家是中外環(huán)及外環(huán)周邊通地鐵區(qū)域的樓盤。這些樓盤只要價格合適，就能達成一定的交易。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，本次房展會上有1/3是上海周邊地區(qū)的項目，另外1/3是海南、威海這些休閑旅游和商業(yè)類的項目。“畢竟上海還是相對富裕的地方，投資這些項目的可能性比其他地方高。另外，2003-2005年那輪房價上漲時，很多上海人都到處去投資房產(chǎn)，使得開發(fā)商形成依賴。”薛建雄認為，這些項目能積累幾個意向客戶。

政府托市難降價

“因為沒有前期壓力，新開的樓盤價格很低；在售樓盤資金能過得去的就不降價了，過一兩年再賣，少數(shù)樓盤資金不行了就大跌價賣。”薛建雄預計。這就是說，開發(fā)商依然有能力化解資金壓力。

另一方面，有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，從今年上半年起，上海市政府收購了很多1萬-2萬元/平方米的樓盤用作動遷房，而原先那些動遷房改成了經(jīng)濟適用房銷售。“政府拿建經(jīng)濟適用房的資金來買樓盤，不少樓盤都出現(xiàn)這樣的情況。”

上述人士告訴記者，政府出價不低。一些滬上大開發(fā)商在市郊的樓盤之所以在上半年賣得相當好，可能就是政府托市功效所在。

在近日上海市住房保障和房屋管理局與上海市民政局聯(lián)合召開擴大廉租住房受益面推進大會上，也重申將進一步加大廉租房源籌措力度，通過收購、轉(zhuǎn)化、配建、改建、代理經(jīng)租等多種渠道籌措房源，近期主要以收購市場上小戶型存量房為主。

“政府購買讓上海本地的這些開發(fā)商資金壓力相對小了很多，降價也就少了。而最近動遷力度在加大，所以政府入市的力度也在加大。”上述人士透露，這已經(jīng)是公開的秘密了。（鄧旭）