國土資源部副部長：新增用地將傾斜民生工程

近日，國土資源部副部長鹿心社表示，當(dāng)前國土資源工作的重中之重就是擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，為中央決策部署的落實(shí)提供強(qiáng)有力的國土資源保障和服務(wù)，同時嚴(yán)格規(guī)范管理，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，維護(hù)好被征地農(nóng)民的合法利益。

供地傾斜民生工程

為確保擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，國土資源部門積極主動搞好服務(wù)。一是加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃的統(tǒng)籌和管控，將各類新增建設(shè)項(xiàng)目納入新一輪規(guī)劃統(tǒng)籌安排，重點(diǎn)保障。二是科學(xué)調(diào)整計劃安排，今明兩年重點(diǎn)保障列入新增中央投資計劃項(xiàng)目的用地計劃指標(biāo)，并確保今年第四季度1000億新增投資項(xiàng)目用地盡快到位。三是加快土地審批和供應(yīng)。主要是加快用地預(yù)審，適當(dāng)擴(kuò)大先行用地范圍，建立審批快速通道，提高工作效率。 四是強(qiáng)化地質(zhì)礦產(chǎn)勘查和信息服務(wù)。

適當(dāng)擴(kuò)大先行用地范圍主要有兩類，一類是新增中央投資計劃建設(shè)項(xiàng)目的控制工期的單體工程，以及有工期要求或受季節(jié)影響急需開工工程的用地，在完成項(xiàng)目批準(zhǔn)(核準(zhǔn))與初步設(shè)計后，可由省級國土資源管理部門向部申請先行用地。另一類是依法須由國務(wù)院批準(zhǔn)用地的地方批準(zhǔn)(核準(zhǔn))建設(shè)的民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境和災(zāi)后重建項(xiàng)目，且不占用基本農(nóng)田的控制工期的單體工程。

少占耕地集約用地

嚴(yán)格問責(zé)違法占地

為嚴(yán)格規(guī)范管理土地使用，各類建設(shè)項(xiàng)目必須盡量不占耕地或少占耕地，確需占用耕地的，在用地報批前完成經(jīng)國土資源管理部門驗(yàn)收的補(bǔ)充耕地；移民搬遷、被征地農(nóng)民集中安置、游牧民定居、農(nóng)村危舊房改造等項(xiàng)目，應(yīng)優(yōu)先利用空閑地等存量建設(shè)用地和未利用地，切實(shí)提高土地集約利用水平。

防止在大量用地的情況下出現(xiàn)違規(guī)違法用地，是國土部門當(dāng)前重點(diǎn)工作之一。第一，對用地情況實(shí)時監(jiān)測。通過天上看、地上查、網(wǎng)上管，隨時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)用地，及時制止。第二，從嚴(yán)查處。對違法違規(guī)占地，侵害農(nóng)民利益的，發(fā)現(xiàn)一起處理一起，不但要處理事，也要處理人。第三，嚴(yán)格問責(zé)。違法占用耕地的量超過了這個市縣當(dāng)年新增建設(shè)占用耕地總量的15%，或者雖然不到15%，但是情節(jié)嚴(yán)重，影響惡劣的，將對這個地方的政府主要負(fù)責(zé)人實(shí)行問責(zé)。

征用土地公開透明

占地補(bǔ)償足額撥付

嚴(yán)格履行征地程序，采取多元化補(bǔ)償安置途徑，解決好被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房和社會保障等問題。申請先行用地的，要先行制定征地補(bǔ)償安置方案并征得農(nóng)民同意，將征地補(bǔ)償安置費(fèi)用足額撥付到當(dāng)?shù)卣虿块T有關(guān)資金專戶；動工用地前，要將有關(guān)費(fèi)用支付到被征地村組和農(nóng)戶，做到足額補(bǔ)償。

如何防止在大量征占土地時出現(xiàn)矛盾和糾紛？一是按照嚴(yán)格保護(hù)耕地和節(jié)約用地的原則，盡量少征少占農(nóng)民的土地；二是對需要征占農(nóng)民的土地的，要嚴(yán)格按照法律的程序來辦，特別是要公開，使農(nóng)民有知情權(quán)、參與權(quán)；三是給農(nóng)民以合理的補(bǔ)償；四是對農(nóng)民的就業(yè)、住房、社保做出統(tǒng)籌安排。

專家解析:明年土地政策對房地產(chǎn)市場五大影響

中國土地規(guī)劃探測院的副院長周建春詳細(xì)解讀國際的經(jīng)濟(jì)形勢處于風(fēng)險期，金融危機(jī)對整個全球經(jīng)濟(jì)的影響還沒有結(jié)束。今年的房地產(chǎn)市場的低迷也波及土地市場，各個地方不斷傳出土地流標(biāo)的消息。就2009年土地方面市場情況和政策方面，12月1日，中國土地規(guī)劃探測院的副院長周建春在第10屆住交會上做出了詳細(xì)的分析和解讀?！≈芙ù赫J(rèn)為，2009年中國經(jīng)濟(jì)的基本面長期看好，但是明年的經(jīng)濟(jì)有回調(diào)這個也是不可避免的，這個主要是對我們房地產(chǎn)的需求以及居民的收入的增長有影響。第二，保障性住房的供應(yīng)，這個在中央這次擴(kuò)大內(nèi)需的十大政策里面主要是對保障性住房的供應(yīng)和農(nóng)村的舊房的改造、安居房的改造等等。保障性住房和商品住房已經(jīng)形成房地產(chǎn)業(yè)的兩大板塊，這一塊的增加自然會對商品房的需求有影響。我們的土地供應(yīng)方面主要會側(cè)重在中低價位，中小戶型商品房以及保障性住房的土地供應(yīng)。

土地政策對于2009年房地產(chǎn)市場的影響，周建春重點(diǎn)提到，十七屆三中全會所規(guī)定的農(nóng)村制度的改革，包括征地制度的改革和農(nóng)村基地建設(shè)的扭轉(zhuǎn)，還有城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場，這些都要啟動。這幾點(diǎn)對于明年房地產(chǎn)市場影響最為關(guān)鍵。

周建春在發(fā)言中，認(rèn)為土地政策有五個方面與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系比較密切。

第一個方面是更加嚴(yán)格的保耕地，以及節(jié)約、集約用地。三中全會提出了兩個最嚴(yán)格的土地制度，一個是最嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)保護(hù)制度，新增加的一個是最嚴(yán)格的節(jié)約用地和耕地保護(hù)制度。新增的最嚴(yán)格用地主要是劃定永久基本農(nóng)田，既是確保國家糧食安全的需要，更主要的是在明年的規(guī)劃修編中要作為城鄉(xiāng)建設(shè)用地發(fā)展的空間管制的手段，空間管制的邊界主要要由基本農(nóng)田來控制。

第二個方面是征地制度改革。征地制度改革在明年將會進(jìn)一步的深化，因?yàn)槿腥珪幸粋€明確的要求，要確定工業(yè)性和經(jīng)營性的范圍，其次是要健全征地補(bǔ)償機(jī)制，第三就是要對被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房和社會性保障各方面制度的完善。

第三個方面是要求同地同價。明年不再因?yàn)槭潜徽魍恋厥欠康禺a(chǎn)用地，還是工業(yè)用地或者基礎(chǔ)設(shè)施用地等不同性質(zhì)和類型來補(bǔ)償征地補(bǔ)償費(fèi)用，一律采取同樣的價格?？偟膩碚f要適度的提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，同時要把農(nóng)民的社會保障要納入征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，三中全會文件規(guī)定要先保后征。

第四個方面是全力保障。中央擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長的所有的土地供應(yīng)包括三點(diǎn)，第一點(diǎn)是在新一輪土地計劃和規(guī)劃中要統(tǒng)籌安排，總量控制；第二點(diǎn)是中央確定的保障性住房和農(nóng)村危舊房的改造工程；第三點(diǎn)是游牧民改定居。中低收入以下的住房供應(yīng)在明年及以后都會全力保障。第五個方面是宅基地?fù)Q住房，明年將會有要求提出。建設(shè)用地的指標(biāo)首先是要用于村莊的集體建設(shè)，再用到城鎮(zhèn)的建設(shè)。對于這方面的理解主要是抓住是城鄉(xiāng)掛鉤，包括兩點(diǎn)，一點(diǎn)是保護(hù)耕地，一點(diǎn)就是總量控制，總量控制這一條不放松。

“土地流轉(zhuǎn)第一拍”欲按期強(qiáng)拍

“我們的場地已經(jīng)訂好了，12月28日在國際飯店。”昨天上午，平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)良莊子村兩名村干部到區(qū)林業(yè)局申請“綠色通道”，加速辦理待拍山地“林權(quán)證”，區(qū)林業(yè)局回復(fù)“按照正常流程辦理”。至此，“第一拍土地”順利流轉(zhuǎn)的要素條件“雙證”，在原定拍賣日前辦理下來已希望渺茫。

而此時，“土地流轉(zhuǎn)第一拍”總策劃趙曉凱回應(yīng)記者說，拍賣會各項(xiàng)準(zhǔn)備工作正緊鑼密鼓地進(jìn)行，并提出最新“方案”：“先拍后證、按證流轉(zhuǎn)。”

■承包方：

“雙證”進(jìn)展不樂觀

昨天上午，良莊子村向平谷區(qū)林業(yè)局遞交了“特事特辦”申請，希望能開辟綠色通道在拍賣會舉辦日前拿到“林權(quán)證”，但區(qū)林業(yè)局沒有受理這份申請。

區(qū)林業(yè)局相關(guān)工作人員答復(fù)中表示，只能按程序走，一步步來，并要求良莊子村出具毗鄰村（單位）在邊界上簽字蓋章的邊界地形圖等材料，根據(jù)辦證流程，分別在兩村公示30天以后才能發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。林業(yè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，辦理林權(quán)證必須依照《森林法》相關(guān)規(guī)定和政府相關(guān)制度辦事。

這位負(fù)責(zé)人同時表示，對于土地面積的準(zhǔn)確數(shù)字必須由區(qū)國土資源局提供權(quán)威數(shù)據(jù)后經(jīng)林業(yè)局實(shí)地核準(zhǔn)，才能按照公示程序公示，“沒有上級授權(quán)，我們只能按照規(guī)定辦理。”

上周五，“土地證”辦理一度出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，區(qū)國土資源局受理了“特事特辦土地證”的申請，并于昨天上午由專人前往市國土資源局征求上級意見，“由于上級政府還未給予答復(fù)，我們也還不知道有什么進(jìn)展。”負(fù)責(zé)到區(qū)里辦證的村干部告訴記者，但按照區(qū)政府上周通氣會上提出的“辦理雙證后合法流轉(zhuǎn)土地”原則，“林權(quán)證”加急辦理受阻后，拍賣會前拿到雙證希望渺茫。

■拍賣方：

先拍賣后辦“雙證”

昨天下午5點(diǎn)，平谷“土地流轉(zhuǎn)第一拍”總策劃趙曉凱得知“雙證”的最新進(jìn)展后表示，“無論雙證能否辦下來，都將按照原計劃拍賣，先拍后證、按證流轉(zhuǎn)”。

“這是我們的備用方案，雖然村里還將繼續(xù)為辦理雙證努力，但我們的拍賣計劃將不受能否拿到雙證影響。”趙曉凱對此的解釋是，這種先拍賣后拿“產(chǎn)權(quán)證”的情況在土地拍賣中相當(dāng)普遍，“我認(rèn)為這不是違法的，并且有很多實(shí)際操作的案例，我們已經(jīng)與各個競拍方溝通這一情況。”但這同時意味著，競拍方很可能在參加競拍時不能拿到“林權(quán)”、“地權(quán)”的相關(guān)證明，“競拍方只需交納50萬元押金，沒有什么風(fēng)險。”

趙曉凱透露，幾千份相關(guān)資料和標(biāo)書已經(jīng)準(zhǔn)備妥當(dāng)，并已將場地定在國際飯店，“場地都訂好了，我們的拍賣會將如期舉行，不受雙證影響。”昨天區(qū)林業(yè)局拒絕“特事特辦”后，良莊子村村支書，同時也是山地承包人之一的張玉旺也表示將拍賣進(jìn)行到底，同意按照拍賣方的方式先拍后證，“證件晚一點(diǎn)下來，就等到證件下來以后再交易，只是時間問題。”

■競拍方：

“雙證”不全將重新考量

昨天下午，又有一家“新面孔”加入此次“流轉(zhuǎn)第一拍”競拍，據(jù)藝海拍賣行透露，這位不愿透露姓名的美籍華人已表示愿意加入此次競拍。此前，雖然有兩家競拍方宣布退出，但除了最先對此地塊感興趣的“臺灣商人李復(fù)圣”外，來自香港的太空旅游公司也于前兩日表示將加入競拍。而該公司的代表蔣方在接受記者采訪時表示，“我們同樣看重這個地塊的附加價值，這是我們目前加入這個地塊競爭的原因之一。”

他表示加入競拍前直至昨天接受記者采訪時，他和他的公司工作人員并未去“山上”實(shí)地考察，“一個星期前，我們從網(wǎng)絡(luò)、報紙等媒體看到這則消息，由于正在尋覓太空公園大陸選址，于是決定加入競拍。”當(dāng)記者詢問他關(guān)于“流轉(zhuǎn)第一拍”是否涉及炒作嫌疑的問題時，他表示，“好的宣傳是我們非常高興看到的，為土地加入了無形的附加值”。

由于張玉旺、拍賣行都表示“先拍后證”，對于這個問題競拍方顯得更加謹(jǐn)慎，蔣方告訴記者，“我們和拍賣行的接觸還沒有到最后的實(shí)質(zhì)階段，也就是說我們還要評估這塊土地，如果在拍賣前沒有拿到證，我們將依據(jù)這一點(diǎn)重新評估政府對此的態(tài)度，并決定是否參加競拍。”而最早參加拍賣的臺灣商人李復(fù)圣也表示，能否有證是他們最終參加拍賣與否的一個考量。

專家看法

沒有產(chǎn)權(quán)證明進(jìn)行交易涉嫌違法

昨天拍賣行提出“流轉(zhuǎn)第一拍”將不改變拍賣日期，按原計劃進(jìn)行后，針對拍賣行方面提出的“先拍后證”的合法性問題記者采訪了相關(guān)律師和專家，專家對此表示，貿(mào)然拍賣日后將可能引發(fā)幾方的法律糾紛。

中國人民大學(xué)法學(xué)院王宗玉教授表示，一方面來說物權(quán)法規(guī)定物權(quán)是需要登記的，由于此次土地流轉(zhuǎn)的拍賣標(biāo)的物實(shí)質(zhì)是屬于物權(quán)中的土地使用權(quán)和林權(quán)，因此如果沒有證件證明土地或者林地的物權(quán)是不能進(jìn)行拍賣的。他告訴記者，按照法律，拍賣作為交易的一種形式，拍賣前需要進(jìn)行登記，而登記需要有證書，因此拍賣前依法辦理手續(xù)時按照物權(quán)法要求需要出示所有權(quán)或者使用權(quán)證書，張玉旺目前還沒有證書，因此按照程序拍賣無法進(jìn)行。

針對張玉旺和拍賣行提出的“先拍后證”，世嘉律師事務(wù)所的范柏松律師認(rèn)為，針對“土地流轉(zhuǎn)第一拍”這個個案，在張玉旺沒有可能在12月28日前拿到“林權(quán)證”和“土地證”的情況下，只有政府部門出示相關(guān)證明，說明雙證辦理過程中除手續(xù)外已不存在“瑕疵”——沒有產(chǎn)權(quán)糾紛或產(chǎn)權(quán)不明問題、山地“沒有被抵押”，按照特事特辦的方式才有可能實(shí)現(xiàn)“先拍后證”，“而且這樣的形式只能作為個案處理，從行政資源角度考慮，不具有普遍推廣的意義。”如果拍賣既沒有政府出示的相關(guān)證明，又沒有“雙證”，作為拍賣形式的產(chǎn)權(quán)交易，在沒有產(chǎn)權(quán)證明的情況下進(jìn)行交易將涉嫌違法。

范律師說，按照法律，我國對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理實(shí)行“登記制度”，不動產(chǎn)交易只有到政府部門登記后才能正式生效，“最好是辦完雙證后再拍賣，拿不到證拍賣后可能造成多方的糾紛，還可能對司法資源造成浪費(fèi)，提前拍賣后因糾紛引發(fā)的麻煩可能比延期拍賣要大得多。”

政府聲音

區(qū)林業(yè)局：

希望拍賣依法進(jìn)行

“區(qū)政府一直以來對土地流轉(zhuǎn)的態(tài)度沒有變化，從未反對土地流轉(zhuǎn)拍賣。但同時要求要依法進(jìn)行，政府支持農(nóng)民按照十七屆三中全會的精神對集體土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。”平谷區(qū)林業(yè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人從記者口中得知拍賣行決定“先拍賣后辦證”時顯得有些吃驚，他首先重申了區(qū)里的“原則”，同時表示，“如果先斬后奏，可能涉嫌違法。”

“我們答復(fù)他們按照程序來辦理，也是根據(jù)《森林法》等國家有關(guān)法律法規(guī)，平谷區(qū)林業(yè)局沒有權(quán)力批準(zhǔn)良莊子村跳過這些程序，我們并不反對這件事，不要急，按照程序來。”這位負(fù)責(zé)人昨天接受記者采訪時對良莊子村“先拍后證”的提法表示不能接受，“我認(rèn)為這是違法的，沒有林權(quán)證，沒有林地面積、沒有林地承包權(quán)，怎么證明這是多大的一片地，又怎么證明這片林子就是張玉旺或者良莊子村的。”

據(jù)平谷區(qū)林業(yè)局該負(fù)責(zé)人表示，目前待拍土地面積需要由區(qū)“國土局”提供準(zhǔn)確數(shù)字，再由區(qū)林業(yè)局派專門人員測繪，然后根據(jù)公證后生效，先拍賣后辦證是不可能的

區(qū)國土局：

強(qiáng)行拍賣做法不妥

而辦證進(jìn)程中另一個關(guān)鍵部門，平谷區(qū)國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示了相似的意見，聽說拍賣行將先拍后證，這位負(fù)責(zé)人就笑了，他表示：“集體土地承包使用證作為農(nóng)村土地承包關(guān)系的重要權(quán)證，如果沒有證件，拍賣行怎么向競拍方交待呢？賣房子沒有房產(chǎn)證怎么說明房子是你的？”他同時表示，由于國土資源部對土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)細(xì)則最早年底出臺，“沒有比照的具體條例，但是沒有證就拍賣應(yīng)該不行。”

這位負(fù)責(zé)人同時表示，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)細(xì)則尚未出臺前，政府鼓勵進(jìn)行“嘗試”，“但必須是合法的，政府也希望引導(dǎo)拍賣形式能本著依法、自愿、有償?shù)耐恋亓鬓D(zhuǎn)原則進(jìn)行，如果拍賣行強(qiáng)行拍賣，先上車后買票，是不妥當(dāng)?shù)模⑶医灰椎暮戏ㄐ砸埠茈y講。”