承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南，安居路以西，通湖路以東，八里湖大道加油站兩側(cè)
這邊流拍不斷 那邊出讓金仍有增長
2011年的土地市場頗為奇怪：一邊是流拍不斷，標桿房企的拿地?zé)崆橐呀?jīng)創(chuàng)下歷史新低;另一方面，地方政府通過調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)，使得全國的土地出讓金總量依然略有增長。
“這對開發(fā)商來說，絕不是好消息。”有專家表示，預(yù)計2012年，市場謹慎預(yù)期仍將蔓延，特別是上半年，土地市場的形勢或?qū)⒏訃谰?/p>
市場現(xiàn)狀：流拍不斷 土地出讓金略有增長
2011年的土地市場，流拍已經(jīng)不再新鮮，底價成交才是常態(tài)。北京中原市場研究部統(tǒng)計公開數(shù)據(jù)顯示，全國主要130個城市，年內(nèi)土地流標達到了900宗，其中居住類流標達到了420宗?？偭鳂藬?shù)量相比2010年的280宗上漲了2.2倍。住宅類地塊流標相比2010年的130宗上漲了223%。
在高度依賴土地財政的背景下，面對房地產(chǎn)的調(diào)控，不少專家斷言，雖然開發(fā)商資金緊張，但是比開發(fā)商更著急的是地方政府。因為沒有了土地收益，保障房建設(shè)沒著落，其他市政工程資金同樣捉襟見肘。
然而，數(shù)據(jù)給出的是另一種答案。樓市調(diào)控背景下，全國2011年土地出讓金總額超過上年的2.7萬億元，其主要原因是二、三線城市住宅用地增長以及工業(yè)用地大增。
對開發(fā)商不是利好
在全國國土資源工作會議上，國土資源部部長徐紹史透露，2011年全國供應(yīng)商品房用地145萬畝(約合9.67萬公頃)，同比增長4%。但是國土資源部沒有透露出讓金總額具體增長幅度。
不僅僅是全國，令人大跌眼鏡的還有各大城市。2011年接二連三推出地塊出讓的廣州，全年的賣地收入實收475億元，同比增長4%。又比如2011年調(diào)控最嚴厲的北京，土地出讓金為741.9億元，完成預(yù)算的127.7%，主要是受商務(wù)中心區(qū)土地出讓收入規(guī)模較大等因素影響。
“這對開發(fā)商來說，絕對不是利好消息。”有專家表示。
中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓表示，雖然整體出讓金略有上漲，但住宅出讓金只有8000多個億，剩余的主要是工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，由此判斷，今年的土地出讓計劃完成率也不會高。
地價增幅下滑 將致居住地價回落
土地市場冷清，地價增幅在不斷下降。全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年第4季度全國地價總體水平微幅上漲，環(huán)比、同比增速持續(xù)回調(diào)。
環(huán)渤海地區(qū)仍有微漲
全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3049元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為5654元/平方米、4518元/平方米和652元/平方米;環(huán)比增長率分別為0.29%、0.69%、0.00%、0.44%;同比增長率分別為5.94%、9.02%、6.58%、3.88%。
分析顯示，全國綜合地價環(huán)比增速較上一季度下降1.04個百分點，增速連續(xù)四個季度回調(diào);同比增速連續(xù)2個季度回調(diào)，較上一季度下降2.43個百分點。
分地區(qū)看，長江三角洲和珠江三角洲地區(qū)綜合地價水平由升轉(zhuǎn)降，環(huán)渤海地區(qū)仍有微漲。分城市看，增長率為負的城市持續(xù)增多，綜合地價環(huán)比負增長的城市約占三分之一。大部分城市環(huán)比漲幅集中在-2.0%～2.0%之間。
“房價增長態(tài)勢的遏制，將引致居住地價的回落。”全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)表示。
標桿房企拿地?zé)崆?/strong>
創(chuàng)下歷史新低
2011年土地市場冷清，房企拿地?zé)崆轶E減。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，根據(jù)他們的監(jiān)測，2011年標桿房企銷售同比漲12%，但購地款不足銷售額21%，創(chuàng)造歷史新低。2011年全年，標桿房企花費權(quán)益購地款約1092億元，較2010年同期下降50%。
港資企業(yè)有抄底跡象
不過，相比內(nèi)地房企拿地謹慎，港資企業(yè)則有抄底跡象。特別是近期，中海、保利、萬科也開始出手購地。比如在剛剛過去的2011年12月,保利、萬科、招商、中海4家開發(fā)商共花費95億購入12宗土地，環(huán)比上月大幅增加，但同比依然減少80%。
“因此相比以前地王頻出的現(xiàn)象，而今土地多以底價成交，地價回落不少，土地競標趨于理性，這就給資金雄厚、融資渠道較多的港資企業(yè)提供了機遇。”經(jīng)緯行研究中心主任許婉婷告訴記者。
對于這種現(xiàn)象，恒大集團董事局主席許家印依然表示今年不拿地，而且“目前的房價還沒有低到哪里去?”
“土地市場深受宏觀經(jīng)濟環(huán)境及調(diào)控政策的影響。”全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)分析，預(yù)計2012年一季度，市場謹慎預(yù)期仍將蔓延，城市住宅地價增速或?qū)⑦M一步下降，而伴隨著政策微調(diào)對實體經(jīng)濟的支撐作用加大，土地市場資金結(jié)構(gòu)性流動，商服、工業(yè)用地市場價格仍會微幅增長。
“土地市場拐點已經(jīng)率先出現(xiàn)。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，但是，土地價格并未明顯降低，在部分區(qū)域房價動輒下調(diào)10%以上的市場，土地價格下調(diào)的幅度依然不大，而且部分土地的起價過高也是土地流標的主要原因。
政策預(yù)期依然從緊
張大偉表示，政策預(yù)期依然收緊，開發(fā)商拿地?zé)崆榈兔裕?012年的土地出讓市場，特別是上半年形勢更加嚴峻，各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩?fù)恋亓鳂寺嗜遮厙乐氐默F(xiàn)象。
