千億信托集中兌付 房企面臨資金大考

     “實(shí)際上現(xiàn)在整個(gè)信托行業(yè)都被房地產(chǎn)所綁架或者威脅，信托業(yè)的安危系于房地產(chǎn)業(yè)。”建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東在中國地產(chǎn)財(cái)富年會上直言。

    在融資成為最大難題的房地產(chǎn)業(yè)，信托曾在一定程度上擔(dān)任了“救命稻草”的角色。如今，這根昔日的“救命稻草”很可能演變成風(fēng)險(xiǎn)來臨的導(dǎo)火索。

    根據(jù)信托業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)，截至2011年第三季度房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額為7124億元，通過信托平臺向房地產(chǎn)行業(yè)輸送的資金占房地產(chǎn)開發(fā)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的16.11%，占房地產(chǎn)行業(yè)總資金來源的11.5%，輸入資金的年增長率達(dá)到58%。

    “實(shí)際上現(xiàn)在整個(gè)信托行業(yè)都被房地產(chǎn)所綁架或者威脅，信托業(yè)的安危系于房地產(chǎn)業(yè)。”1月8日，建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東在中國地產(chǎn)財(cái)富年會上直言。

    多家房企與信托“有染”

    就連最近深陷轉(zhuǎn)讓風(fēng)波的上海外灘地王項(xiàng)目，也與信托融資“有染”。

    2010年10月26日，上海證大委托新華信托成立了“新華信托·上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，信托規(guī)模為9.58億元，其中1億元用于受讓上海證大五道口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“證大五道口”)持有的上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司(下稱“海之門公司”)10%的股權(quán)，并運(yùn)用信托資金8.58億元向海之門公司進(jìn)行追加投資，并計(jì)入海之門公司資本公積。

    該信托期限為1.5年，2012年4月25日即將到期，抵押物為上海證大西鎮(zhèn)置業(yè)發(fā)展有限公司的100%股權(quán)，主要退出方式為轉(zhuǎn)讓信托持有的10%海之門公司股權(quán)，而證大五道口或其指定的第三方有優(yōu)先收購權(quán)。上海證大近期選擇轉(zhuǎn)讓外灘地王股權(quán)，部分原因或許正是為能夠履約兌付該信托計(jì)劃。

    如今上海證大已宣布將其持有的海之門公司全部35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給SOHO中國，但由于持有海之門公司50%股權(quán)的復(fù)星集團(tuán)聲稱在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中擁有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并不認(rèn)可上海證大與SOHO中國的股權(quán)交易，這給“新華信托·上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”在今年4月25日能否如期兌現(xiàn)帶來懸念。

    事實(shí)上，在上市的房地產(chǎn)公司中，不少都曾通過信托的方式進(jìn)行融資。

    國泰君安最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，其監(jiān)測的30家在滬深兩市上市的房企，2012年到期的項(xiàng)目數(shù)達(dá)61個(gè)，到期規(guī)模為318億元，從3月開始進(jìn)入償付高峰。其中1月到期27億元、3月39億、5月47億、7月44億、11月38億、12月49億。

    2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)、萬科、金地集團(tuán)、福星股份、陽光城等，分別為44億、43億、24億、20億、18億。

    從信托占有息負(fù)債比例、信托占現(xiàn)金比例看，相對償付壓力較大的有陽光城、中華企業(yè)，分別達(dá)到177%、1111%和89%、437%。

    在香港資本市場，根據(jù)瑞銀對部分香港上市內(nèi)地房企的觀察，截至2011年上半年，信托占總借款比例最高的恒盛地產(chǎn)為15%，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為14%，綠城和雅居樂為12%，恒大地產(chǎn)、合景泰富、碧桂園、世茂房地產(chǎn)、富力地產(chǎn)的信托占總借款比例也分別在3%~10%。

    超千億房地產(chǎn)信托即將兌付

    “2012年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口達(dá)到1.3萬億。”國泰君安證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平在上述中國地產(chǎn)財(cái)富年會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)從2011年的沒有資金缺口會突然上升到1.3萬億，這個(gè)增量是非常龐大的。他認(rèn)為，巨額的資金缺口主要來自于三方面，即銷售的下降、開發(fā)投資的慣性上升，以及最重要的信托及銀行貸款的到期高峰。

    國泰君安的報(bào)告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年房地產(chǎn)信托本金總到期規(guī)模為1759億元，其中一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。到期兌付的第一個(gè)高峰期是2~3月，而7月為全年最高峰，達(dá)504億元。

    “今年下半年可能是房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)比較集中的爆發(fā)時(shí)期，其背后是開發(fā)商兌付能力的下降。”李曉東如此表示。

    孫建平指出，2010~2011年快速擴(kuò)張，但周轉(zhuǎn)較慢，公司開發(fā)周期與行業(yè)同步的區(qū)域性中等開發(fā)商對信托依賴度更高、兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)更大。

    相比于上市房企，瑞銀中國內(nèi)地/香港房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎對記者表示，在今年地產(chǎn)信托到期的高峰期到來之時(shí)，對于未上市的開發(fā)商而言壓力會特別大，“發(fā)生違約的覆蓋面及概率難以估計(jì)，對于上市開發(fā)商而言，仍然可以通過銀行借貸解決信托兌付的問題，因?yàn)殂y行會優(yōu)先貸款給這些開發(fā)商，但是對于未上市的開發(fā)商而言，則存在一定風(fēng)險(xiǎn)，不過違約風(fēng)險(xiǎn)有多大目前還難以判斷。”

    “在2012年基本面尤其是上半年量價(jià)齊跌格局下，容易暴露風(fēng)險(xiǎn)的中等開發(fā)商的信托延期支付和借新還舊能力更弱。”孫建平認(rèn)為，信托到期不能兌付的解決途徑包括：延期兌付；借新還舊；第三方接盤，項(xiàng)目重組出售抵押資產(chǎn)償還投資者；自有資金接盤。“我們預(yù)計(jì)二季度將出現(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂和開發(fā)商變賣股權(quán)的現(xiàn)象。”

    對此，陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖表示，社會資金是充裕的，只不過這些錢很“貴”。“對企業(yè)經(jīng)營、規(guī)范管理要求嚴(yán)格，一旦達(dá)不到良性發(fā)展，可能會丟了飯碗。”他建議，堅(jiān)持企業(yè)的發(fā)展路徑、發(fā)展模式，使自己壯大起來，使企業(yè)核心競爭力、企業(yè)盈利模式更加走向?qū)I(yè)化才是關(guān)鍵。

    而國泰君安則認(rèn)為，在房地產(chǎn)信托到期兌付風(fēng)險(xiǎn)釋放、銷售回籠暗淡、部分房企資金鏈斷裂的影響之下，具有現(xiàn)金和管理優(yōu)勢的龍頭公司的成長性將更優(yōu)于行業(yè)，其并購機(jī)會將大增，市場份額集中速度也將加快。