為進一步規(guī)范商品房預售資金的監(jiān)督管理《九江市中心城區(qū)新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》
九江市中心城區(qū)新建商品房預售資金監(jiān)管辦法第一條 為進一步規(guī)范商品房預售資金的監(jiān)督管理，保障房地產項目竣工交付，有效防范房地產市場風險，切實維護購房人合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《住房和城鄉(xiāng)建設部人民銀行銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）、《關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）等法律、法規(guī)和文件規(guī)定，經人民銀行九江市分行、國家金融監(jiān)督管理總局九江監(jiān)管分局同意，結合我市房地產市場實際情況，制定本辦法。第二條 凡在九江市中心城區(qū)（潯陽區(qū)、濂溪區(qū)、經開區(qū)、八里湖新區(qū)，下同）內經批準預售的新建商品房項目，其預售款的歸集、使用及監(jiān)督管理工作，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱新建商品房預售資金（以下簡稱預售資金），是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將其開發(fā)的新建商品房進行預售，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和扣除按揭保證金后的銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
第四條 九江市住房和城鄉(xiāng)建設局是本市中心城區(qū)預售資金監(jiān)管的監(jiān)管部門(以下簡稱監(jiān)管部門)，負責本辦法的組織實施,統(tǒng)籌新建商品房預售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)(以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng))建設、招標確定監(jiān)管銀行并簽訂合作協議、組織對監(jiān)管銀行的考評、處理違規(guī)違約行為的開發(fā)企業(yè)和銀行等具體實施工作。第五條 監(jiān)管銀行是監(jiān)管部門按照本辦法有關規(guī)定確定的商業(yè)銀行，負責本行及下屬分支機構預售資金監(jiān)管業(yè)務的協調統(tǒng)籌、指導工作，具體包括簽訂并落實合作協議的約定，組織并監(jiān)督本行及下屬分支機構資金撥付、按揭貸款發(fā)放、監(jiān)管賬戶資金來源和類別核實等業(yè)務工作，落實監(jiān)管賬戶賬務、開發(fā)貸款、開發(fā)企業(yè)信用信息等數據共享，確保監(jiān)管賬戶數據準確及時、資金安全，并對經辦銀行違規(guī)違約行為負責。經辦銀行是監(jiān)管銀行確定的開展預售資金監(jiān)管業(yè)務的分支機構，負責接受監(jiān)管銀行的工作指導，落實本辦法的有關規(guī)定，簽訂和履行三方協議的約定，負責開戶、賬務管理、資金使用、每月定期與監(jiān)管部門對賬及開發(fā)企業(yè)違規(guī)違約行為的上報等工作。第六條 監(jiān)管部門通過聘請第三方招標代理機構或自主公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平、網點開設、住建領域信貸規(guī)模、資金監(jiān)管系統(tǒng)對接等因素，綜合確定承接預售資金監(jiān)管業(yè)務的監(jiān)管銀行，并通過門戶網站予以公告。招標確定的監(jiān)管銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）數量原則上不少于市中心城區(qū)商業(yè)銀行總數的三分之二。第七條 監(jiān)管銀行招標服務期為2年，監(jiān)管部門先與監(jiān)管銀行簽訂1年期合作協議，每年對監(jiān)管銀行的預售資金監(jiān)管工作進行綜合評判，符合要求的，服務期內可按年度續(xù)簽合作協議。監(jiān)管銀行在合作協議約定期限內應向監(jiān)管部門提供承辦預售資金監(jiān)管業(yè)務的經辦銀行（以下簡稱經辦銀行）名錄庫，并對外公示。原則上經辦銀行名錄庫在服務期內不得調整。經辦銀行須具備預售資金監(jiān)管安全規(guī)范所需的金融管理業(yè)務能力及網絡技術條件，并與監(jiān)管系統(tǒng)聯網，實現預售資金入賬、劃轉以及按揭貸款的受理、審批、發(fā)放、拒貸、結清等信息數據的即時傳輸。第八條 預售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預售許可證》之日起，至該預售項目已完成新建物業(yè)承接查驗及不動產首次登記為止。第九條 開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應按照一個商品房預售許可對應申請一個賬戶，在銀行名錄庫中選擇經辦銀行開立新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）。監(jiān)管賬戶印鑒應留存開發(fā)企業(yè)行政公章、企業(yè)財務專用章、企業(yè)法定代表人簽名章，不得留存?zhèn)鶛嗳恕⒐蓶|等其他任何單位或個人的公章和私章。第十條 開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，應向監(jiān)管部門申請簽訂三方協議。監(jiān)管部門應會同經辦銀行，在受理開發(fā)企業(yè)簽約申請之日起3個工作日內完成三方協議簽訂。三方協議應明確項目工程建設進度、項目用款計劃、監(jiān)管賬戶名稱和賬號、監(jiān)管資金收存及使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內容，具體由監(jiān)管部門會同經辦銀行共同制定并公布。其主要內容要在預售方案中予以明確，并通過附件方式在商品房買賣合同中予以體現。預售范圍、裝修標準、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度發(fā)生變化時，開發(fā)企業(yè)應重新簽訂三方協議。第十一條 經辦銀行不得對監(jiān)管賬戶捆綁設定任何自動劃賬功能，不得在與監(jiān)管部門參與簽訂的三方協議以外的任何協議、合同中對監(jiān)管賬戶及資金進行任何形式的監(jiān)管、約束。開通網上銀行的監(jiān)管賬戶，僅可辦理查詢業(yè)務，不得開通企業(yè)網上轉賬等業(yè)務，確保專款專用。
開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)不得對監(jiān)管賬戶和用于支付工程款、材料款賬戶的款項設定擔保責任，也不得在其他協議、合同、合約中以任何形式對監(jiān)管賬戶的資金使用進行約束。
第十二條 監(jiān)管賬戶名稱、賬號信息應在商品房預售許可證、商品房買賣合同上載明，在商品房銷售現場顯著位置公示，并隨商品房預售許可證在監(jiān)管部門門戶網站中公示。
第十三條 商品房項目現售備案后，銷售款可不進入監(jiān)管賬戶。商品房項目完成房屋所有權首次登記并已完成新建物業(yè)承接查驗后，開發(fā)企業(yè)可持相關證明材料向監(jiān)管部門申請解除預售資金監(jiān)管，經監(jiān)管部門審核符合解除監(jiān)管條件的，通過經辦銀行及監(jiān)管系統(tǒng)解除賬戶監(jiān)管。
第四章 資金收存
第十四條 開發(fā)企業(yè)應當將監(jiān)管賬戶作為預售資金收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監(jiān)管賬戶作為收款賬戶。購房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等預售資金應當全部直接交存至監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)不得代收代繳預售資金，經辦銀行不得配合相關違規(guī)行為，并應確保購房款由購房人直接繳入監(jiān)管賬戶。第十五條 購房人應在商品房買賣合同簽訂時，將首付款或一次性購房款等通過預售資金監(jiān)管專用POS機或銀行網點轉賬等方式直接存入監(jiān)管賬戶，經辦銀行將入賬信息即時傳輸至監(jiān)管系統(tǒng)。系統(tǒng)確認商品房買賣合同約定的首付款或一次性購房款足額到賬后，監(jiān)管部門方可完成商品房買賣合同網簽備案。購房人可通過“九江住建e服務”微信公眾號查詢本人房價款入賬及合同備案等相關情況。第十六條 以商業(yè)按揭貸款或住房公積金貸款方式購房的，開發(fā)企業(yè)應在商品房買賣合同中注記有“貸款金額直接劃入本項目預售資金監(jiān)管賬戶”的相應內容。按揭銀行、公積金中心應依據商品房買賣合同備案信息，將按揭貸款或公積金貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，并積極配合經辦銀行做好預售資金的收存、對賬等工作，經辦銀行即時將監(jiān)管賬戶變動數據傳輸至監(jiān)管系統(tǒng)。第十七條 開發(fā)企業(yè)無正當理由，已到賬預售資金總額與應到賬預售資金總額的比例不足85%時，監(jiān)管部門停止受理該項目預售資金使用申請。開發(fā)企業(yè)以購房人未能及時交付購房款，或貸款銀行未能及時釋放按揭款等原因要求暫時核減應到賬預售資金總額的，應提供證明上述情況的材料報監(jiān)管部門審核。第五章 監(jiān)管使用
第十八條 預售資金監(jiān)管模式為全額監(jiān)管，分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金，重點監(jiān)管資金的額度為該監(jiān)管項目樓棟總預售款的20%，其余為非重點監(jiān)管資金?？傤A售款以辦理預售許可證時申報的樓棟銷售價格進行核定。
進入監(jiān)管賬戶的預售資金，不同于開發(fā)企業(yè)自有資金，應?？顚Ｓ?，優(yōu)先用于本項目建設支出。其中重點監(jiān)管資金應只能用于本項目工程建設必需的材料款、設備款、施工進度款、監(jiān)理費等相關工程支出，不得用于支付借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及開發(fā)企業(yè)員工工資等。
第十九條 開發(fā)企業(yè)申請使用重點監(jiān)管資金時，監(jiān)管部門應以監(jiān)管項目樓棟形象進度節(jié)點為依據，控制重點監(jiān)管資金余額，同時也可根據項目建設的實際情況，增加申請使用頻次，項目各進度節(jié)點重點監(jiān)管資金最低余額要求為：
1．主體結構達到1/3時，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的90%；
2．主體結構達至2/3時，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的80%；
3．主體結構封頂時，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的70%；
4．完成五方主體驗收合格時，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的50%；
5．施工升降式人貨兩用電梯拆除后，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的40%；
6．供電、供水、天燃氣、電梯、消防、人防、市政園林等配套設施中的每一項工程完成驗收，重點監(jiān)管資金余額按總重點監(jiān)管額度的1%核減；
7．完成規(guī)劃驗收時，重點監(jiān)管資金余額不低于總重點監(jiān)管額度的20%；
8．完成建設工程竣工驗收備案的，重點監(jiān)管賬戶余額不低于總重點監(jiān)管額度的1%；
9．完成房屋所有權首次登記或完成新建物業(yè)承接查驗中任何一項的，重點監(jiān)管資金余額按總重點監(jiān)管額度的0.5%核減；
10．完成房屋所有權首次登記并已完成新建物業(yè)承接查驗的，開發(fā)企業(yè)可申請取消預售資金監(jiān)管。
如水、電、氣等施工合同及材料采購合同有明確資金支付時間約定的，可根據合同約定申請使用監(jiān)管資金，但原則上不得超過工程節(jié)點最低監(jiān)管額度。
第二十條 監(jiān)管部門在受理開發(fā)企業(yè)的用款申請后，應在3個工作日內辦結，對符合使用條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)將同意使用的電子信息傳送至經辦銀行。有下列情況之一的，駁回使用申請，并說明理由：
1．未按照規(guī)定將預售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；
2．申請資金超出用款額度的；
3．該項目之前用款未按要求使用的；
4．實際用途、收款單位與合同約定不符的；
5．其它不符合使用規(guī)定的情形。
第二十一條 監(jiān)管資金實行“點對點”支付管理，應從監(jiān)管賬戶直接撥付至開發(fā)企業(yè)簽約的施工、設備供應、材料供應、監(jiān)理等第三方賬戶，但稅費、開發(fā)企業(yè)員工工資等確需撥至開發(fā)企業(yè)一般戶的除外。監(jiān)管部門應在開發(fā)企業(yè)下次請款時，對前次撥至開發(fā)企業(yè)一般戶的資金使用情況進行核實。
第二十二條 經辦銀行應嚴格按照三方協議，依據監(jiān)管部門發(fā)送的同意資金使用的電子批準信息，在2個工作日內將資金撥付給電子信息載明的相關單位。
經辦銀行不得以任何理由拒撥或緩撥預售資金，同時做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控工作，發(fā)現開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管資金的，應立即停止撥付，實時通過監(jiān)管系統(tǒng)告知監(jiān)管部門，并上傳證明資料，監(jiān)管部門要及時約談開發(fā)企業(yè)核實情況，并根據實際情況依法依規(guī)處置。
第二十三條 允許開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管賬戶開設之初監(jiān)管資金未達到重點監(jiān)管資金額度時，在按規(guī)定將該監(jiān)管項目樓棟應入賬商品房預售資金全部收存監(jiān)管賬戶，按新收存監(jiān)管賬戶資金最高50%的比例，由開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管部門申請撥付重點監(jiān)管資金用于項目建設，直至累計達到重點監(jiān)管資金額度，但其中提前使用的工程建設支出應計入重點監(jiān)管資金額度節(jié)點使用總額度內。
第二十四條 核準使用的每筆總包施工款中，必須有不低于提取額25%的監(jiān)管資金直接劃入本項目農民工工資專用賬戶，確保用于支付農民工工資，但已按要求支付農民工工資的除外。
第二十五條 非重點監(jiān)管資金中核準用于支付法定稅費的總額度，不應超過監(jiān)管項目樓棟已收存預售資金總額的10%，工程建設進展順利、監(jiān)管賬戶資金充裕的項目，也應控制在15%以內。項目前期按本辦法第23條已在重點監(jiān)管額度資金內提取的稅費數額合并計算。
第二十六條 工程進度未達到使用節(jié)點，但項目所在區(qū)人民政府書面來函提出需要提前支付監(jiān)管額度內預售資金支付農民工工資的，監(jiān)管部門可予以支持，支付到該項目施工企業(yè)農民工工資專戶。開發(fā)企業(yè)后續(xù)銷售回款應補足預支部分。
第二十七條 允許監(jiān)管賬戶內資金進賬達到監(jiān)管額度標準、且無停工、逾期交付等信用信譽優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)，嚴格按《中國銀保監(jiān)會辦公廳住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳中國人民銀行辦公廳關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）要求，用商業(yè)銀行出具的見索即付性現金保函等額置換預售監(jiān)管資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
第二十八條 開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，達成退房協議的，原則上應使用非重點監(jiān)管資金進行支付。非重點監(jiān)管資金不足的，或是監(jiān)管賬戶內預售資金未達到重點監(jiān)管額度的，開發(fā)企業(yè)可申請使用重點監(jiān)管資金進行支付，但之后收取的預售資金應優(yōu)先補足重點監(jiān)管資金額度。
第二十九條 根據國家政策、建筑設計規(guī)范、房地產市場變化等情況，監(jiān)管部門可對預售資金使用節(jié)點和相應監(jiān)管額度進行調整。
第六章 違規(guī)處理
第三十條 開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，監(jiān)管部門責令限期整改，整改期間可按照三方協議的約定暫停其監(jiān)管額度內預售資金使用。逾期不整改的，監(jiān)管部門可視情況依法依規(guī)處理。監(jiān)管部門可采取暫停商品房預售、信用扣分、記入房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案向社會公示、行政處罰等方式進行處理：1．未按照規(guī)定將商品房預售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶的；2．未按照規(guī)定使用監(jiān)管資金的；3．未按照規(guī)定提供真實的申請資料辦理新建商品房預售資金監(jiān)管相關手續(xù)的；4．監(jiān)管額度內預售資金被集團公司抽調的。第三十一條 經辦銀行存在以下行為之一的，由所屬監(jiān)管銀行責令改正，追回款項;無法追回的，依法承擔經濟、法律責任。對違反本規(guī)定的經辦銀行,監(jiān)管部門可以按照三方協議約定視情況暫停、取消其新增監(jiān)管賬戶開戶權限，并將其違規(guī)違約行為以及處理情況通報金融監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行。監(jiān)管銀行應當根據監(jiān)管部門處理結果及時在本行經辦銀行名錄庫中對具體承接預售資金監(jiān)管業(yè)務的分支機構予以注記或者刪除，五年內在本市不能承擔商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務。1．未按照本規(guī)定及時將按揭貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶的； 3．擅自扣劃監(jiān)管賬戶內監(jiān)管額度內預售資金的； 4．通過加設印章、增設其他機構的審批流程擅自限制開發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管資金的。第三十二條 監(jiān)管銀行存在以下行為之一的，監(jiān)管部門約談涉事監(jiān)管銀行、責令限期整改，并視整改情況將其違規(guī)違約線索移交金融監(jiān)管部門，由金融監(jiān)管部門依法依規(guī)處理。監(jiān)管銀行完成整改之前，監(jiān)管部門應暫停該行新增監(jiān)管賬戶開戶權限；監(jiān)管銀行未完成整改的或多次發(fā)生以下情形的，監(jiān)管部門可按照合作協議約定在一定時間內取消合作關系，五年內在本市不能承擔商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務。1．未按照本規(guī)定或者協議約定及時達到信息系統(tǒng)共享標準的，或共享數據不準確、不及時、不全面的； 2．未按照本規(guī)定或者合作協議的約定，履行對經辦銀行的監(jiān)督管理職責的；3．要求經辦銀行不按要求撥付監(jiān)管資金，或擅自扣劃監(jiān)管賬戶內預售資金的；取消合作關系的商業(yè)銀行應按照已簽訂的合作協議、三方協議的約定，對監(jiān)管中的監(jiān)管賬戶履行相關責任。第三十三條 監(jiān)管部門的工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規(guī)予以處理。 第三十四條 開發(fā)企業(yè)作為商品房項目建設主體,應當承擔由于盲目投資、非法集資、違法違規(guī)經營、挪用預售資金引發(fā)的工程項目爛尾、違規(guī)交房、逾期交房等產生的經濟、法律責任。項目勘察、設計、施工、監(jiān)理，以及材料、設備供應等有關單位提供虛假證明或采取其他方式協助開發(fā)企業(yè)違規(guī)套取使用監(jiān)管資金，應承擔相應經濟及法律責任，并由行業(yè)主管部門依法依規(guī)嚴肅處理。第三十五條 按揭貸款銀行不按本辦法規(guī)定，未直接將按揭貸款劃轉到項目樓棟預售資金監(jiān)管賬戶的，由監(jiān)管部門約談涉事銀行、責令限期整改，并視整改情況將其違規(guī)違約線索移交金融監(jiān)管部門，由金融監(jiān)管部門依法依規(guī)處理。如按揭銀行是預售資金監(jiān)管入圍銀行的，監(jiān)管部門將解除監(jiān)管協議或暫停、取消其經辦銀行資格。第三十六條 對存在違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)的法定代表人、主要負責人、財務負責人，由監(jiān)管部門依據國辦發(fā)〔2020〕49 號文和《全國公共信用信息目錄》有關規(guī)定，歸集相關公共信用信息并向市信用平臺推送，記入相關主體的信用記錄。第三十七條 本辦法實施前已辦理預售許可證并簽訂三方協議的，監(jiān)管辦法按原三方協議執(zhí)行。第三十八條 工程進度異常、延期交房問題樓盤項目的預售資金監(jiān)管，按“一案一策”方式，實行專門管理。第三十九條 符合以下情形的，可不納入監(jiān)管范疇：1．土地出讓合同中明確用于征收安置的新建商品房預售房源。2．單位整棟購買的，且購買人同意不納入監(jiān)管的非住宅類新建商品房預售項目。 3．其他政策規(guī)定可不納入監(jiān)管的項目或房源。第四十條 本辦法由九江市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。各縣（市）新建商品房預售資金監(jiān)管可參照本辦法執(zhí)行。第四十一條 本辦法自2024年1月1日起施行，《九江市中心城區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法》廢止。
