全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn) 商業(yè)地產(chǎn)投資走緩

    昨天，仲量聯(lián)行發(fā)布今年四季度《全球市場(chǎng)觀察》，報(bào)告認(rèn)為，由于受歐洲和美國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩影響，市場(chǎng)消極的情緒已經(jīng)使得投資者放緩商業(yè)地產(chǎn)投資腳步，全年商業(yè)地產(chǎn)交易金額將比預(yù)期的4400億美元下降10%。與此同時(shí)，全球主要的金融中心，特別是倫敦、紐約、中國(guó)香港和新加坡的辦公樓租賃活動(dòng)已經(jīng)開始減弱。

　　全年交易量或下降10%

　　盡管投資者擔(dān)憂主權(quán)債務(wù)危機(jī)和全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，但三季度市場(chǎng)交易量保持穩(wěn)定。2011年第三季度全球商業(yè)地產(chǎn)直接投資額達(dá)到了990億美元，略低于第二季度的水平，但比2010年同期增長(zhǎng)36%。數(shù)據(jù)顯示，前三季度全球商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)成交額已接近3000億美元，仲量聯(lián)行此前預(yù)計(jì)2011年全年的交易量將達(dá)到4400億美元。“目前市場(chǎng)情緒較為謹(jǐn)慎，會(huì)造成部分項(xiàng)目成交延遲。較今年早期，貸款也變得越來(lái)越難獲得。在此背景下，2011年全年的投資額有可能比我們預(yù)計(jì)的4400億美金低10%左右。”仲量聯(lián)行分析師表示。

　　報(bào)告還指出，市場(chǎng)上仍有相當(dāng)多的資本等待投入核心資產(chǎn)，這將有助于維持2012年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量。此外，與證券市場(chǎng)的波動(dòng)性和債券的低回報(bào)相比，商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)依然對(duì)投資者具有吸引力。在目前避險(xiǎn)情緒強(qiáng)烈的環(huán)境下，投資者將會(huì)把他們的投資主要投向其所在國(guó)家；而那些現(xiàn)金充裕、融資渠道豐富、資產(chǎn)負(fù)債較好的投資者（如REITs）將會(huì)利用目前的市場(chǎng)狀況加大跨境投資力度，強(qiáng)化其在所希望進(jìn)入市場(chǎng)的地位。

　　新興市場(chǎng)依然具有活力

　　各地房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)開始分化，在主要新興市場(chǎng)保持活力的同時(shí)，由于金融行業(yè)出現(xiàn)裁員，主要的國(guó)際金融和貿(mào)易中心，如倫敦、紐約、中國(guó)香港和新加坡的辦公樓租賃活動(dòng)已經(jīng)開始減弱。倫敦的租賃量同比減少40%，而香港辦公樓租金也出現(xiàn)兩年以來(lái)的首次下降。于此同時(shí)，新興市場(chǎng)吸納量和租金表現(xiàn)保持活力。亞太、拉丁美洲、中歐和東歐地區(qū)成為全球最有活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括雅加達(dá)、北京、莫斯科和圣保羅。

　　由于經(jīng)濟(jì)目前存在不確定性，第三季度數(shù)據(jù)顯示許多辦公樓租賃市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟跡象，企業(yè)租戶變得更為謹(jǐn)慎，辦公樓租賃市場(chǎng)觀望情緒開始蔓延。仲量聯(lián)行分析師指出，目前企業(yè)變得更加在意成本控制，這已經(jīng)開始削弱租金增長(zhǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行全球辦公樓指數(shù)跟蹤的81個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)租金表現(xiàn)，在第三季度該指數(shù)增長(zhǎng)1.1%，低于第二季度的1.6%。

　　展望未來(lái)，預(yù)計(jì)2012年租賃成交量降低5%-10%。然而，在目前的市場(chǎng)狀況下，更多的新建項(xiàng)目將可能推遲竣工。在此背景下，仲量聯(lián)行認(rèn)為租金將保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，大部分市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)辦公樓租金將在2012年出現(xiàn)10%左右的增長(zhǎng)，北京、東京和多倫多將出現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，而香港和新加坡有可能將在2012年出現(xiàn)租金下調(diào)。