養(yǎng)老地產(chǎn)辨析

　　最近的負(fù)面報(bào)道，將有10年歷史的北京太陽(yáng)城項(xiàng)目推到了風(fēng)口浪尖之上。

　　作為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的先行者，這一項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)一直有示范性的意義，經(jīng)常有專家、開發(fā)商、投資者和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)前往參觀、交流。

　　而此次北京太陽(yáng)城受到質(zhì)疑，很大程度上是因?yàn)轫?xiàng)目的性質(zhì)及其盈利的模式。據(jù)悉，該項(xiàng)目的總建筑面積為31萬(wàn)平方米，除了7萬(wàn)平方米的養(yǎng)老公寓和配套以外，其余的為普通住宅，全部用于銷售。

　　北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊并不諱言，在前期開發(fā)資金短缺的境況下，正是依靠房屋的銷售快速回籠資金，才使下一階段的開發(fā)得以持續(xù)。

　　然而，問題在于，用于銷售的項(xiàng)目就不能算養(yǎng)老項(xiàng)目嗎？那么，在老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻的當(dāng)下，單靠政府行為無(wú)法解決養(yǎng)老的問題，而必須依靠社會(huì)化、商業(yè)化的解決途徑，如果沒有商業(yè)的驅(qū)動(dòng)力，開發(fā)商或投資者為什么要介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)？而如果說(shuō)因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控、限購(gòu)等形勢(shì)，使得開發(fā)商需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的話，如果養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能獲得某些程度的優(yōu)惠或支持，那么，又該用怎樣的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目做出衡量和規(guī)約，以避免出現(xiàn)“掛羊頭賣狗肉”的現(xiàn)象？這些問題都值得引發(fā)行業(yè)的思索。

　　何為養(yǎng)老地產(chǎn)？

　　對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識(shí)，更無(wú)明確的界定。

　　而如果借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。

　　而事實(shí)上，與之類似或是相關(guān)的概念還有很多，比如，老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老公寓、介護(hù)機(jī)構(gòu)、照料中心、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老住區(qū)、適老住宅等。

　　因?yàn)樵谛屡d的老年公寓出現(xiàn)之前，我國(guó)只有養(yǎng)老院和敬老院等面向“五保戶”和“三無(wú)老人”的帶有福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因此，目前社會(huì)上對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)還存在一些誤區(qū)，如認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)是福利或是慈善事業(yè)等，因此，一些定位于中高端，定價(jià)較高的養(yǎng)老項(xiàng)目也曾受到質(zhì)疑。

　　對(duì)此，公辦民營(yíng)性質(zhì)的北京匯晨老年公寓理事長(zhǎng)馬劍認(rèn)為，應(yīng)該分清其中的界限，出于福利保障目的的養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)該由政府去做，中高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則更適合用市場(chǎng)的手段去切入。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生則更強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老住區(qū)的概念，認(rèn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有地產(chǎn)屬性，包括住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療保健等，而養(yǎng)老住區(qū)的開發(fā)則囊括了衛(wèi)生醫(yī)療、服務(wù)業(yè)、咨詢業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、老年設(shè)施、家政服務(wù)等等產(chǎn)業(yè)鏈，是多種產(chǎn)業(yè)獨(dú)立運(yùn)作又無(wú)縫整合的全新產(chǎn)業(yè)。

　　居家養(yǎng)老與適老地產(chǎn)

　　而如果說(shuō)老年住宅、老年公寓等概念更多特指集中式養(yǎng)老的模式，針對(duì)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式，最近業(yè)內(nèi)又提出了適老地產(chǎn)的概念。

　　日前，博洛尼精裝研究院聯(lián)合日本市浦設(shè)計(jì)、日本高齡者財(cái)團(tuán)和中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院共同引進(jìn)日本《老年住宅設(shè)計(jì)手冊(cè)》的中文版，該研究院執(zhí)行院長(zhǎng)徐勇剛表示，此舉意在將日本的適老化設(shè)計(jì)理念引入中國(guó)，并力促其成為建筑設(shè)計(jì)中的常規(guī)因素。

　　他更愿意用適老住宅來(lái)代替老年住宅的概念，認(rèn)為適老住宅將視角置于一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間階段中，提出在所有的住宅中引入適老化設(shè)計(jì)，以滿足已經(jīng)進(jìn)入老年生活或以后將進(jìn)入老年生活的人群的需求，以實(shí)現(xiàn)建筑的可持續(xù)性和全壽命。

　　朱鳳泊持類似觀點(diǎn)，他表示，哪怕在發(fā)達(dá)國(guó)家，也是以居家養(yǎng)老為主，但他同時(shí)指出，社會(huì)化養(yǎng)老已經(jīng)成為解決養(yǎng)老問題的組成部分，按照西方的經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)應(yīng)占到老年人口的8%，而目前我國(guó)的這一比例為2.5%，還有很大的距離。

　　養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵

　　那么，如何區(qū)別適老住宅和普通住宅，僅僅引入適老化設(shè)計(jì)就是養(yǎng)老項(xiàng)目嗎？朱鳳泊認(rèn)為，關(guān)鍵在于項(xiàng)目是否具有養(yǎng)老的配套及是否提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　以北京太陽(yáng)城為例，其養(yǎng)老的配套占整個(gè)項(xiàng)目的30%左右，其中包括持有型的養(yǎng)老公寓、醫(yī)院、老人俱樂部和文化宮等。

　　目前業(yè)內(nèi)主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，集中式養(yǎng)老的項(xiàng)目無(wú)疑必須要提供滿足老人需求的服務(wù)，而如果普通的住宅社區(qū)有一定的比例作為養(yǎng)老的配套和提供相應(yīng)的服務(wù)，則是解決養(yǎng)老問題更為現(xiàn)實(shí)和更具有廣泛意義的探討。

　　“在硬件建設(shè)之外，更重要的是軟件建設(shè)。如醫(yī)療設(shè)施，急救系統(tǒng)，物業(yè)管理，適合老年人使用的部品、家具等。”朱鳳泊稱。

　　而這將是出給多個(gè)行業(yè)的考題。