房地產基金到2萬億指日可待 政策緊縮會引發(fā)系統(tǒng)風險

    深圳市德信聯合股權投資基金管理有限公司董事長陳義楓認為房地產基金未來發(fā)展樂觀。

    眼下，房地產基金可謂炙手可熱。不僅一些PE大佬改弦更張或分身做起了房地產基金，連萬科、金地、華潤、復地、濱江房產、世茂股份等知名開發(fā)商也宣告試水房地產基金。清科研究中心數據顯示，房地產私募股權投資基金在2010年共有10只基金募集到位18．59億美元。2011年僅第一季度，就有5只房地產基金募集到位9．59億美元。8月26日，中國房地產投資基金聯盟又宣告成立。

    那么，房地產基金熱潮涌起的原因是什么？其發(fā)展態(tài)勢如何？未來將怎樣？昨天，深圳商報記者帶著這些問題，采訪了中國房地產投資基金聯盟華南地區(qū)唯一發(fā)起單位、深圳市德信聯合股權投資基金管理有限公司（以下簡稱“德信資本”）董事長陳義楓。

去年開始呈爆炸式增長

    記者（以下簡稱“記”）：房地產基金是從哪一年開始火爆的？你認為現在房地產基金熱潮涌起的原因是什么？

    陳義楓（以下簡稱“陳”）：房地產基金以前也有公司在做，但市場需求不大，組織形式也不太明朗，那些只能算是房地產基金的萌芽。

    一直以來，房地產企業(yè)融資結構就不合理，尤其表現在對銀行依賴度過高。隨著2009年底調控措施陸續(xù)出臺，限價、限購、限貸，甚至限抵押登記，房地產界遭遇了十多年來最為嚴厲的打壓。資金需求量極大的房地產業(yè)由此遭遇資金瓶頸，國內運作模式已經成熟的私募基金這時恰好彌補了房地產業(yè)的資金缺口。另外，國內日趨活躍的民間投融資培育了大量有投資意愿和投資能力的投資者，他們與正處資金饑渴期的房地產業(yè)一拍即合。

    從去年初開始，以中信信托成立專門的地產私募基金管理平臺為標志性事件，房地產基金日趨火爆。如果把2010年稱為國內房地產基金元年，那今年就是房地產基金快速擴張的一年。

    記：目前有多少公司在做房地產基金？

    陳：具體有多少公司在做房地產基金？這不好統(tǒng)計。不過，我把他們大致分成三類：第一類是信托公司，由于其信托產品受限制，轉而改變形式以私募的方式操作，這一類用的還是信托的套路，只是法律架構改成私募了；第二類是一些大規(guī)模的國有房地產集團和PE公司，見這塊蛋糕很大，萬科、金地、華潤、復地、濱江房產、世茂股份等知名開發(fā)商均已試水房地產基金；第三類就是一些民營地產基金管理公司，如這次搞房地產基金聯盟的主體共36家，以及一些剛起步沒有加盟我們這個聯盟的房地產基金公司。以上三類加起來共計有100余家，當然可能還有更多如做融資中介的、做投行的、做PE的，也想加入這一行，正在努力，不過沒有取得突破，這可能是一個很大的數目。房地產基金作為一個新鮮事物，正呈現出爆炸式增長的趨勢。

資金規(guī)模每月都在刷新

    記：目前國內房地產基金的資金規(guī)模有多大？

    陳：目前管理資金規(guī)模比較大的是前兩類，他們管理的基金規(guī)模動輒十幾億、幾十億甚至上百億。而民營地產基金管理公司管理的資金雖然不大，但其擴張的速度很快。去年年底還不到100億，到目前為止我估計已接近500億，而且這個數字每個月都在刷新。

    記：房地產基金募集資金的途徑主要有哪些？

    陳：我前面把房地產基金公司分成三類，其實出身不同募集資金的途徑也不同。第一類主要通過銀行和自建發(fā)行渠道發(fā)行基金產品來募集；第二類主要通過第三方財務管理機構來發(fā)行募集，比如諾亞。第三類地產基金的發(fā)行比較困難，銀行看他們出身低微，不是很支持。另外，像工農中建四大銀行，由于國家對房地產行業(yè)實施嚴控政策，他們即使想發(fā)也不敢發(fā)。因此，第三類房地產基金公司主要靠與品牌房地產開發(fā)商結成聯盟，再來確立發(fā)行方式。

    我們德信資本采取的是多種渠道并行的方式，如果用款單位是一線品牌的開發(fā)商，我們就走銀行的渠道發(fā)行，如我們現在正和華潤置地聯手發(fā)行的一只規(guī)模為6億元的基金；如果是三四線城市的優(yōu)秀開發(fā)商，我們就用自己的渠道來發(fā)行。但是通過自己的渠道來發(fā)行有一個問題，就是募集能力不夠，每只基金的規(guī)模會受到限制，一只基金一般只能達到一兩億的規(guī)模，我們現在基本每月發(fā)兩到三只。

最大機會在三四線城市

    記：現在房地產基金的現狀如何？有沒有什么亂象？

    陳：房地產基金從業(yè)人員一類是來自于信托，一類是來自于PE，應該說素質都比較高，風險意識、規(guī)范意識都比較強。房地產基金屬于創(chuàng)新型的金融服務模式。如果把其歸為民間金融業(yè)，我認為他是最規(guī)范的民間金融業(yè)。房地產基金首先在利率上就是合法的，我們公司從開發(fā)商那里獲得的回報率大概在15%到22%之間，整個行業(yè)差不多是15%到25%之間，這些都在法律規(guī)定之內。如果要說亂象，主要是擔心今后行業(yè)做大之后，會有不恰當的人進來亂做，給行業(yè)蒙羞。

    記：你認為房地產基金的風險有哪些？

    陳：我認為最大風險還是房地產緊縮政策帶來的政策風險，這種風險會引發(fā)系統(tǒng)風險。到目前為止，緊縮政策已經非常嚴格了。但會不會進一步嚴格？這也不好說?，F在限價、限購、限貸，甚至限抵押登記，不知道還會緊縮到什么樣子。

    我認為，如果銀根放開，緊縮政策放開，對于一二線城市的房地產開發(fā)商來說，資金回籠將會趨好，固定收益類的房地產基金收益可能會降低。但對于廣大三四線城市的開發(fā)商來說，他們的資金面從來就不太松，即使國家銀根松了，他們的資金面也會比一二線城市要緊。因此，在同樣政策打壓下，樓市比較溫和的三四線城市政策風險相對小。我不認為城市越大越安全，我認為房地產基金最大的機會在三四線城市。作為深圳的公司，德信資本在深圳沒做一個項目，反而把主要精力放在了做三四線城市即地級市的項目上，就是基于這種考慮。

    第二大風險是房地產開發(fā)商帶來的風險。如果開發(fā)商的團隊比較弱，能力不足，那么在項目開發(fā)中會不斷犯錯誤，房地產基金也會不斷為這樣的錯誤交學費。所以，我們合作的對象盡量找三四線城市的三甲開發(fā)商。

    第三大風險是項目風險。項目不好風險自然就大，房地產基金要通過選擇好項目來規(guī)避風險。我們的做法是，主要做成熟地段住宅為主的項目，不做純商業(yè)地產項目，純商業(yè)地產項目對開發(fā)商的能力要求太高，目前有這種實力的開發(fā)商還太少。

規(guī)模到兩萬億指日可待

    記：你剛才說，房地產基金的主要風險是政策風險，請問如果房地產嚴控政策解除，銀根放松，房地產“不差錢”了，房地產基金還會這么火爆嗎？他們會不會退出歷史舞臺？

    陳：中國的開發(fā)商是學香港的，他們什么都做、什么都能、什么都有。但是西方，像美國就不是這樣的，美國的開發(fā)商是很小的，基金是強大的。開發(fā)商只是受托來管理這個項目而已，他們只是一個項目管理人。

    德信資本在房地產基金領域無論是基金模式，還是推廣方式方面都進行了創(chuàng)新。我們的基金類型有固定收益類基金、夾層基金、主動型基金，每一類里面還分單一型和結構性兩種。推廣方式上，我們推出了代理商模式。此外，我們還準備在基金銷售模式方面創(chuàng)新。

    以創(chuàng)新推出的主動型基金為例，我們可以跟開發(fā)商聯手輸出品牌，運作更多項目。這樣基金不再僅僅是開發(fā)商的一個融資平臺，更成了一個產業(yè)投資工具。通過主動型基金，我們跟一些大牌開發(fā)商合作時，開發(fā)商幾乎不用出錢，他跟我們都成為了項目管理人，過去全能開發(fā)商的模式也由此被，取而代之的將是房地產綜合運營商。

    單憑這一點，我認為房地產基金就不會因銀根一松而退出歷史舞臺，而是會在經歷這一輪爆炸式增長之后，慢慢步入良性、持續(xù)、快速增長的軌道。

    記：你認為未來地產私募基金發(fā)展的趨勢怎樣？

    陳：一片光明，前途無量，但是，要注意健康成長。我甚至認為房地產基金的規(guī)?？梢匝杆俪侥壳隘偪竦腣C／PE基金規(guī)模，因為中國房地產市場容量巨大，房地產基金發(fā)展到2萬億指日可待。如果內資放開，甚至可以交易上市（REITS），那十萬億的規(guī)模都不成問題了。

    原題：房地產基金回報率最高能到25%