網(wǎng)購(gòu)時(shí)代 商業(yè)地產(chǎn)“傷不起”？

　　據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2011年美國(guó)大型購(gòu)物廣場(chǎng)的平均空置率已達(dá)9%；其中美國(guó)中西部及南部地區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)空置現(xiàn)象尤為嚴(yán)重，哥倫比亞市達(dá)到23%。

　　家庭百貨零售商家得寶北美銷售總裁凱文·彼得斯說(shuō)：“百萬(wàn)數(shù)量的客戶向我們明確表示，大商場(chǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，他們看中便捷與輕松，他們用錢包投票。”

　　而在成都，越來(lái)越多的人開始擔(dān)憂起來(lái)，近兩年不斷井噴出的數(shù)千萬(wàn)平米的商業(yè)物業(yè)，又將如何理性地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)選擇？

　　舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：以強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)”的歡樂(lè)谷、南湖國(guó)際社區(qū)、極地海洋世界等成都商業(yè)項(xiàng)目卻風(fēng)生水起，包括以餐飲、劇院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造以休閑娛樂(lè)為主、購(gòu)物為輔的商業(yè)模式正在獲得消費(fèi)者極大關(guān)注。可見，以強(qiáng)調(diào)“體驗(yàn)式”消費(fèi)為主的商業(yè)模式將成為未來(lái)成都商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展方向之一。

　　逛大賣場(chǎng)or網(wǎng)購(gòu)？

　　長(zhǎng)期以來(lái)，肖玲經(jīng)營(yíng)一家國(guó)內(nèi)某中檔品牌服飾的成都規(guī)模型實(shí)體店銷售終端，前兩年每年銷售業(yè)績(jī)超千萬(wàn)，但最近兩年以來(lái)銷售業(yè)績(jī)下滑幅度超過(guò)20%。“原因很簡(jiǎn)單，我做的這個(gè)品牌主要針對(duì)年輕群體。目前網(wǎng)購(gòu)的大規(guī)模興起，我的店成了大家的‘試衣店’，他們?cè)诘昀镞x中衣服，記下

　　標(biāo)號(hào)和款式，再去網(wǎng)購(gòu)。”肖玲郁悶地說(shuō)，“沒(méi)辦法，加上快遞費(fèi)用，價(jià)格也就實(shí)體店的60%，誰(shuí)還愿意來(lái)實(shí)體店買呢？”

　　肖玲的經(jīng)歷絕非個(gè)案。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年，中國(guó)網(wǎng)上購(gòu)物消費(fèi)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)兩萬(wàn)億元。“可以說(shuō)，網(wǎng)購(gòu)天量銷售業(yè)績(jī)，都是從實(shí)體店份額里‘搶過(guò)來(lái)’的。”成都某零售品牌

　　連鎖店西南區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　“誰(shuí)不網(wǎng)購(gòu)？誰(shuí)沒(méi)有淘寶賬號(hào)？真沒(méi)有？那他絕對(duì)out了。”一句話玩笑話，印證了如今網(wǎng)購(gòu)時(shí)代的來(lái)臨。

　　“小到食品干果、衣服，大到家電洗衣機(jī)、電視機(jī)及家裝，我是清一色地通過(guò)網(wǎng)購(gòu)。”80后的成都白領(lǐng)小李略帶自豪地說(shuō)。

　　賣場(chǎng)“重負(fù)”影響需求量

　　相較于靈活多變的網(wǎng)購(gòu)，傳統(tǒng)賣場(chǎng)模式的弊端表現(xiàn)得比較明顯。“不斷上漲的高昂租金和逐漸走低的銷量是解決目前實(shí)體店經(jīng)營(yíng)成本最大的問(wèn)題。這將直接影響到商業(yè)物業(yè)的需求量。”有營(yíng)銷人士告訴記者。

　　華陽(yáng)一位鄭姓人士在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)化妝品生意約有五六年了，手里積蓄了一些資金打算購(gòu)置一間百平米左右的鋪面自主經(jīng)營(yíng)，”哪知道從去年開始，本地商鋪價(jià)格猛漲，現(xiàn)在位置好一點(diǎn)

　　的鋪面售價(jià)達(dá)到四五萬(wàn)元/平米；租金漲幅也是驚人，前幾年房東收取的租金漲幅每年也就10%，現(xiàn)在達(dá)到了40-50%，生意都沒(méi)法做了。

　　而除此之外，實(shí)體店高額管理成本和眾多的經(jīng)銷環(huán)節(jié)，也成為不少經(jīng)營(yíng)戶頭疼的問(wèn)題。一家裝經(jīng)營(yíng)人士告訴記者，當(dāng)前家具成本中很大一部分是由現(xiàn)有的銷售渠道模式帶來(lái)的，區(qū)域總代理、省級(jí)總代理、縣市代理，層層加價(jià)之后，再加上賣場(chǎng)高額的租金，

　　“家具產(chǎn)品的最終價(jià)格已經(jīng)與原本價(jià)格產(chǎn)生了很大偏離，最終導(dǎo)致家具產(chǎn)品的終端價(jià)格居高不下，形成‘家具價(jià)格與價(jià)值的背離’的現(xiàn)狀。”

　　“相對(duì)于運(yùn)營(yíng)成本較高的實(shí)體店，簡(jiǎn)單的物流渠道、低廉的價(jià)格，和送貨上門的服務(wù)，是網(wǎng)店的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。它們將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的市場(chǎng)需求量和競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生較大影響。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)體量必須重視網(wǎng)購(gòu)影響。”有地產(chǎn)人士指出。

　　強(qiáng)化“體驗(yàn)式”吸引力

　　“我感覺(jué)，網(wǎng)購(gòu)不會(huì)太強(qiáng)烈地沖擊到成都商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)?，商業(yè)地產(chǎn)一般都以大型綜合體為主，大型綜合體多是給客戶一種逛商場(chǎng)的體驗(yàn)，如珠寶、服裝會(huì)多一些。其實(shí)這些品類的東西在網(wǎng)絡(luò)上的購(gòu)買并不是太多。”嘉聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理李昕認(rèn)為。

　　除了針對(duì)性的各種業(yè)態(tài)搭配，體驗(yàn)式商業(yè)還強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者購(gòu)物過(guò)程中感官的立體享受，“成功的體驗(yàn)購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物心情的控制設(shè)計(jì)非常巧妙和體貼，從色彩和建筑形體的設(shè)計(jì)使消費(fèi)者產(chǎn)生愉悅心情，盡量讓消費(fèi)者在不知不覺(jué)中把每個(gè)樓層都逛一遍，從顏色和燈光，每條走道的寬度，都有非常人性化的設(shè)計(jì)。”一位長(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)研究的人士告訴記者。“除此之外，體驗(yàn)式購(gòu)物中心的商戶，每隔一段時(shí)間會(huì)更新一次貨品，在體驗(yàn)式購(gòu)物中心的每個(gè)街區(qū)努力營(yíng)造立體感覺(jué)，讓人在每個(gè)街

　　區(qū)都能獲得新的發(fā)現(xiàn)。國(guó)際上目前有很多體驗(yàn)式購(gòu)物中心的成功案例，美國(guó)紐約第五街、日本東京都新宿大街都是世界超一流的體驗(yàn)式商業(yè)中心。”

　　“體驗(yàn)式商業(yè)是一個(gè)綜合過(guò)程，不是說(shuō)舞臺(tái)搭好了戲就能唱得好聽。在網(wǎng)購(gòu)時(shí)代，成都如此大體量的商業(yè)地產(chǎn)尋找出路，確實(shí)還應(yīng)在‘體驗(yàn)式’消費(fèi)方面做足文章。”四川商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春認(rèn)為。

　　“和住宅相比，成都的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格幾乎與之持平，甚至低于某些住宅價(jià)格。價(jià)格上升的空間還很大。”高力國(guó)際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤分析說(shuō)。而在市場(chǎng)普遍被看好的前提下，追求利潤(rùn)最大化的開發(fā)商們，個(gè)個(gè)盯準(zhǔn)了這個(gè)價(jià)格的上浮空間，企圖在市場(chǎng)預(yù)熱期就已經(jīng)為購(gòu)房者準(zhǔn)備好了一頓“饕餮”，犒勞剛剛轉(zhuǎn)入商業(yè)市場(chǎng)的投資者們。