商業(yè)地產(chǎn)貸款利率上浮 市場表現(xiàn)逐月下滑

　　“其實商業(yè)地產(chǎn)的貸款利率已經(jīng)上浮得很厲害了。”針對銀監(jiān)會要提高商業(yè)地產(chǎn)“首付和利率”的預(yù)警，業(yè)界人士表示。

　　對于開發(fā)商來說，2011年的樓市實在是個政策的多事之秋。

　　近日，銀監(jiān)會主席劉明康在2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報分析會議上，強(qiáng)調(diào)了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險，還第一次對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭。

　　這意味著之前被稱為政策“避風(fēng)港”的商業(yè)地產(chǎn)，也被打上了政策嚴(yán)控的標(biāo)志。那么此舉對商業(yè)地產(chǎn)，又意味著什么？

　　現(xiàn)狀：商業(yè)地產(chǎn)貸款利率已經(jīng)上浮

　　“其實商業(yè)地產(chǎn)的貸款利率已經(jīng)上浮得很厲害了。”針對銀監(jiān)會要提高商業(yè)地產(chǎn)“首付和利率”的預(yù)警，方芳，杭州贏商商業(yè)投資管理有限公司執(zhí)行董事，這樣告訴記者。

　　方芳說，公司今年代理了蕭山項目中糧易筑的商鋪銷售。這個樓盤6月份開盤，首付至少5成，利率在基準(zhǔn)基礎(chǔ)上要上浮20%？5%。盡管條件已經(jīng)比較苛刻，但銀行還要求買理財產(chǎn)品，并且門檻還比較高。“我們一共找了4家銀行，只有一家銀行愿意上浮20%。”除此之外，一些大面積、高總價的商鋪，在按揭時還遭遇了銀行不肯放貸的情況，對于客戶購買造成了比較大的影響。

　　寫字樓這一塊，利率上浮得也很厲害。網(wǎng)新雙城國際在售的都是寫字樓，銷售人員告訴記者，按揭利率基本上是基準(zhǔn)上浮10%？0%，銀行會根據(jù)客戶的資信狀況來定。根據(jù)樓盤辦理的情況，最終15%的會多一些。

　　相對來說，市場接受度更為廣泛的酒店式公寓，利率政策要寬松一些，但基本上也要上浮15%？0%左右。

　　東方紅街酒店式公寓按揭利率要上浮20%。銷售人員說，之前很長一段時間都已經(jīng)是上浮15%了。

　　濱江樓盤東和時代目前在售的是一批精裝修酒店式公寓，雖然銷售人員說每家銀行情況都不一樣，但他也表示，貸款利率基本上都要在15%左右。

　　而近段時間表現(xiàn)比較突出的保利灣天地，貸款利率也已經(jīng)上浮到15%？0%。

　　“商業(yè)地產(chǎn)首付至少5成，利率已經(jīng)要上浮20%甚至更多，條件本身已經(jīng)很苛刻。如果在這個基礎(chǔ)上還要提高，對商業(yè)地產(chǎn)的打擊還是會比較大的。”方芳說。

　　數(shù)據(jù)：商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)有所下滑

　　今年以來，因為住宅市場遭遇史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不限購不限貸的商業(yè)地產(chǎn)，一度成為開發(fā)商和購房者眼中的香餑餑。許多開發(fā)商紛紛放緩住宅銷售進(jìn)度，加快酒店式公寓、商鋪等銷售節(jié)奏，商業(yè)地產(chǎn)也開始跟住宅平起平坐，甚至在許多時候成為市場成交的主力軍。

　　比如，7月杭州主城區(qū)共成交商品房703套，占7月總成交量(1648套)43%。成交10強(qiáng)榜中，時代山、灣天地、東方紅街、紫玉公館商鋪、金沙湖1號等，商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了5席。

　　但從數(shù)據(jù)上來說，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)也在逐月下滑。7月份，除了寫字樓成交186套，環(huán)比上升幅度明顯之外，杭州主城區(qū)共成交酒店式公寓和商鋪各430套和87套，環(huán)比下降幅度分別達(dá)到了37.22%和68.34%。

　　對此，方芳用實際的市場反應(yīng)來說明。“中糧易筑原本打算4月份就賣，當(dāng)時50多套房源，有500多個客戶來登記。等到6月份正式開盤，客戶減少了200多個，而最終實際到現(xiàn)場的只有120組。往下走的感覺還是很明顯的。”

　　她說，之前幾個月大家為什么會覺得商業(yè)地產(chǎn)好，是因為跟住宅相比，它有價格和功能上的優(yōu)勢。但現(xiàn)在住宅價格在不斷下調(diào)，甚至不比酒店式公寓要貴，價格優(yōu)勢失去。整個市場在往下走，存在系統(tǒng)性的風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)然也難以獨善其身。而下半年，開發(fā)商推出商業(yè)地產(chǎn)的量還會不少，所以屆時競爭還是會很激烈。

　　專家：應(yīng)從開發(fā)環(huán)節(jié)控制風(fēng)險

　　對于銀監(jiān)會有可能提高“商業(yè)地產(chǎn)首付和利率”的做法，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事王偉業(yè)表示，商業(yè)地產(chǎn)一旦形成泡沫，確實會比住宅更嚴(yán)重。但控制泡沫，應(yīng)該從拿地、開發(fā)等源頭來做，而不應(yīng)該抓住購買這個終端來做文章。

　　他說，跟住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營會更加復(fù)雜。它需要有專業(yè)的團(tuán)隊來做，從前期設(shè)計、招商、后期運營等層層環(huán)節(jié)來進(jìn)行把控，如果一個環(huán)節(jié)沒做好，就做不下去。不是每個開發(fā)商都可以做商業(yè)地產(chǎn)的，所以應(yīng)該嚴(yán)格控制開發(fā)商資質(zhì)，提高準(zhǔn)入門檻。

　　“一個區(qū)域需要多少商業(yè)地產(chǎn)，由哪些公司來做，政府應(yīng)該心理有數(shù)。而不是一棍子打死，老百姓買個商鋪也要來限制。”王偉業(yè)說。