九江，一天拍出兩塊高價(jià)地，偶然還是必然？

當(dāng)面粉價(jià)格直線飆升時(shí)

出爐的面包價(jià)格會(huì)有多燙手？

5月7日，九江土拍市場熱浪來襲，2宗地吸引近20家品牌房企到場競拍，其中包括新城、碧桂園、金科、奧克斯、弘陽、聯(lián)發(fā)、中基、力高、美的等，可謂是“盛世空前”。

關(guān)鍵詞：2宗熱地、近20家房企、136輪搶拍、溢價(jià)率高達(dá)71.88％、吸金5.83億元

推出的2宗地塊共吸金5.83億元，競拍總輪次達(dá)224輪，整個(gè)過程高潮迭起。各房企憑借自己對(duì)地塊的研判與心中理想價(jià)位，理性出手，最終中基 、碧桂園2家房企將地塊收入囊中。

此次分別拍出5241.67元/㎡、4500元/㎡的高樓面價(jià)，DGA2019003地塊更是以5241.67元/㎡成為濂溪區(qū)地王，土拍過程中加價(jià)幅度最高達(dá)38萬元/畝。不少人問，這個(gè)價(jià)格是否正常？這兩宗土地的高價(jià)成交是偶然因素所致還是市場行情導(dǎo)致的必然結(jié)果？

少不了這兩方面的原因

一是此次的土地價(jià)值

這兩宗地塊有兩個(gè)共同特點(diǎn)。

01

低容積率

濂溪區(qū)地塊的容積率僅有1.8，八里湖新區(qū)地塊的容積率也只有2.2，這對(duì)于開發(fā)商有相當(dāng)誘惑力，因?yàn)榈腿莘e率是高端項(xiàng)目的絕好“材料”，容積率低自然意味著品質(zhì)高，有利于開發(fā)商做高溢價(jià)產(chǎn)品，增加總貨值，所以眾多房企愿意爭奪地塊的歸屬權(quán)。

低容積率也是今年土地供應(yīng)的趨勢之一，在2019年待拍土地中，容積率基本集中在1.5、1.6、1.8……

02

高配

濂溪區(qū)DGA2019003地塊位于潯南片區(qū)核心地段，附近有九江萬達(dá)廣場、銅鑼灣廣場等商業(yè)配套，毗鄰在建的規(guī)劃中的九年義務(wù)學(xué)校德化小學(xué)，潯南小學(xué)、新五中、五里明德小學(xué)等教育資源，出行便捷，可快速通達(dá)九江各區(qū)域，四通八達(dá)，且九江汽車站、火車站均在地塊輻射范圍內(nèi)。肉眼所見，繁華已現(xiàn)。

八里湖新區(qū)DGA20190043地塊本身就處于一個(gè)改善產(chǎn)品為主的區(qū)域，起點(diǎn)高于其他區(qū)域，周邊眾多學(xué)校與政府機(jī)構(gòu)環(huán)繞，匯聚了九江市第一人民醫(yī)院、九江小學(xué)、九江第一中學(xué)、九龍山公園等優(yōu)質(zhì)資源。

所以說，兩宗地塊能受到熱捧也是地塊本身優(yōu)勢導(dǎo)向的必然結(jié)果。

二是開發(fā)商爭搶優(yōu)質(zhì)土地的激烈

開發(fā)商為什么要“搶”地？

01

首先，是市場的驅(qū)策。

2017年-2018年，九江樓市“轟轟烈烈”，供銷兩旺。

2018年全年九江商品住宅共成交32088套，383.59萬平方米，成交面積同比2017年上漲39.5%。新房斷貨，很多開發(fā)商“斷地”。

購房者搶房子，映射到土地市場。開發(fā)商，就必須買地！

02

其次，是開發(fā)商長期看好九江市場。

原因有幾個(gè)方面：1、城市的宜居性，九江有名山、大川、長江、秀湖2、有政策，長江經(jīng)濟(jì)帶、昌九一體化、鄱陽湖經(jīng)濟(jì)帶以及南昌都市圈紅利3、有城建，雙輕軌、城市快速路、高鐵新區(qū)快速建設(shè)。4、有需求，棚改拆遷、周邊人口流入以及一二線城市返鄉(xiāng)置業(yè)每年數(shù)百萬人口返鄉(xiāng)置業(yè)。

而且，九江一直很注重城市的規(guī)劃建設(shè)以及市民的生活幸福指數(shù)，近期更是規(guī)劃不斷，大批學(xué)校改、新建，老城區(qū)綠化提升改造工程、火車站外廣場改造工程等都在積極推進(jìn)中。

所以，不管是土地，還是市場，九江對(duì)開發(fā)商都具有很強(qiáng)的吸引力。

從這次土拍中就可以看出來，開發(fā)商進(jìn)駐濂溪區(qū)、八里湖新區(qū)的意愿非常強(qiáng)烈，甚至有些不計(jì)成本。在他們眼中這兩個(gè)地塊未來很有發(fā)展前景，或者說十分看好九江的發(fā)展。

土地稱“王” 購房者是否稱“臣”？

地價(jià)與房價(jià)常被比喻為“面粉”與“面包”的關(guān)系，雖說這不是絕對(duì)的，但是不同的“面粉”肯定是會(huì)做出不同的“面包”的。

昨日消息傳出后，不少聲音說：只怕最后是有價(jià)無市。

大家的擔(dān)心其實(shí)也不無道理，高價(jià)地集萬千寵愛為一身，但有個(gè)致命點(diǎn)：價(jià)格

位置好、配套好、產(chǎn)品好的房子大家都想要，但是一談到價(jià)格，就是不是那么好說話了。此次拿到濂溪區(qū)地王的中基，曾在2017年11月16日以總價(jià)4.8億元拿下潯陽區(qū)一宗商住地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)6805元/㎡，開發(fā)的項(xiàng)目案名為中基學(xué)府（目前在售均價(jià)約17500-18500元/㎡）。

能接受這個(gè)價(jià)格的群體畢竟是少數(shù)，但少不代表沒有，中基學(xué)府就是最好的證明。不過話說回來：如果說潯陽區(qū)那商住用地6805元/㎡拿的地，現(xiàn)在以原價(jià)6805元/㎡一平賣出來，你敢住嗎？反正，我是不敢住的。

價(jià)值對(duì)價(jià)格是有百分之百的決定權(quán)。有著豐富高端樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，才能夠有底氣拿下高價(jià)地，才能夠做好高價(jià)地。期待中基和碧桂園能給我們帶來驚喜！

開發(fā)高價(jià)地項(xiàng)目，有人歡喜有人憂！高價(jià)地樓盤到底能買嗎？

個(gè)人認(rèn)為具備以下幾個(gè)條件的高價(jià)地可以買。

1、區(qū)位優(yōu)勢突出

2、配套完善

3、品牌房企

4、品質(zhì)高、開發(fā)完成度高

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